나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13401 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 인성파크빌 제3층 제305호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 층 지상6층건내 제3층 제305호로서, (사용승인일: 2021.05.04) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호3 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13401 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제305호

건물명: 인성파크빌

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

사용승인일: 2021년 5월 4일

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 제3층

1.3. 면적 정보

토지 면적 (대지 지분): 24.59㎡ (약 7.44평)

건물 전용 면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물 전체 연면적: 659.92㎡ (약 199.62평)

건물 제시외 면적: 없음

토지 제시외 면적: 없음

1.4. 건물 상태 및 구조

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕

마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 인테리어

설비: 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 구비

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 296,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건부 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역

가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 [도로] 한정, 외국인 등, 아파트 관련)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

소유권 보존 및 이전 등기, 주택 임차권 등기, 가압류, 압류, 강제 경매 등기 순으로 설정되었습니다.

총 등기부채권액은 1,067,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 18일

확정일자: 2021년 5월 20일

배당신고일자: 2023년 7월 27일

대항력: 없음

특이사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각물건은 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 관련 기재가 있으나 세부 내용은 불명)

3.4. 말소기준 권리

말소기준 권리는 부산지방법원 2023카단100077 가압류입니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설, 소매점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

HUG가 채권자이자 임차인으로서 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약조건의 세부 이행 여부는 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

건축 연도가 2021년으로 신축에 해당하나, 부동산 시장의 전반적인 시세 변동성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 공항구역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등 복합적인 제한사항이 존재하므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 상태와 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이고 임차인으로서 대항력 포기 조건부 매각이 진행되어, 낙찰자는 임차보증금 인수 부담 없이 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 토지이용에 대한 각종 규제사항이 존재하므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 준공(2021년)된 신축 건물.

임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함.

지하철 5호선 역세권 (화곡역)으로 접근성 우수.

도시형생활주택으로 소형 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가는 약 302,000,000원 ~ 329,000,000원 (전용면적 52.41㎡ ~ 55.56㎡) 수준입니다.

본 건의 전용면적(28.99㎡) 대비 면적당 가격으로 환산 시 약 167,000,000원 ~ 172,000,000원 범위로 추정되나, 이는 비교 물건의 면적이 더 크다는 점을 감안해야 합니다.

신축 건물이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 약 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 222,000,000원 ~ 251,600,000원 범위에서 산정할 수 있습니다.

입찰 시에는 실제 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 230,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.