나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64838 [1] 경기도 고양시 덕양구 토당동 406-63 대호빌라 시동 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 토당초등학교 북동측 인근에 위치하며, 일대는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(능곡역-경의, 중앙선)이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통시됩니다.

건물의 구조

알씨조 및 스라브지붕 4층 건중 2층 1호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택입니다.

설비내역

─

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(대호빌라 제시동) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(류현장군묘)<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(2024-07-03) (토당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무원유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 정비구역(2013-06-21)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(능곡 재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(능곡재정비촉진지구 5구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 공동현관 출입구가 자물쇠로 잠겨 있음
2. 본건 일대는 "능곡5구역 주택재개발정비사업구역"내에 소재하여 25년 12월 기준 건물 내로 접근을 펜스 등으로 차단한 상태임(현황조사서 및 감정평가서 참조)
3. 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전:주택임차권자 한국토지주택공사)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 2.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64838 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 토당동 406-63 대호빌라 시동 2층1호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

326,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

33. 55㎡ (약 10.15평)

1.5. 2.건물면적

51. 45㎡ (약 15.56평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 토당초등학교 북동측 인근에 위치하며, 일대는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(능곡역-경의, 중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통시됩니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 및 스라브지붕 4층 건물 중 2층 1호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(대호빌라 시동)의 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건은 도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(류현장군묘), 상대보호구역(토당초등학교, 무원유치원), 정비구역, 재정비촉진지구(능곡 재정비촉진지구, 능곡재정비촉진지구 5구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 확정일자: 2018-12-21

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 서울보증보험 주식회사 확인 결과, 상기 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 10일 접수된 파주세무서장의 압류 (갑7)입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 제이비리츠주식회사 (2014-02-12)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-10-14, 말소 예정)

* 압류: 파주세무서장 (2023-01-10, 말소기준권리)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-11-21, 본건 경매)

* 압류: 고양시 (2026-04-23, 말소 예정)

4. 상권분석

본건은 토당초등학교 북동측 인근에 위치한 주거지역으로, 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 능곡역(경의, 중앙선)이 인근에 소재하여 지역 내 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 및 능곡역 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 토당초등학교가 위치하며, 일반적인 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 공존합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있으며, SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 존재합니다.

6.2. 주의사항

6.2. 1.출입구 통제

공동현관 출입구가 자물쇠로 잠겨 있으며, 본건 일대는 "능곡5구역 주택재개발정비사업구역" 내에 소재하여 2025년 12월 기준 건물 내 접근이 펜스 등으로 차단된 상태입니다.

6.2. 2.재개발 사업 진행 현황

본건은 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 사업 진행에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있으나, 사업 완료까지 상당한 시간 소요 및 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 3.채권자 인수조건 변경 확약서

신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 주택임차권자 한국토지주택공사로부터 권리를 양도받기 전, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 2026년 4월 2일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인의 보증금 미회수 시 낙찰자가 인수할 가능성이 없음을 시사합니다.

6.3. 재개발구역 관련

재개발구역 지정으로 인해 건물 접근 및 현황 파악에 어려움이 따르며, 향후 사업 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 다세대주택으로, 재개발 구역 내 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 2천 6백만원이며, 토지면적 33.55㎡, 건물면적 51.45㎡입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 조건 변경으로 인해 낙찰자 부담은 최소화될 것으로 보입니다. 다만, 공동현관 출입구 통제 및 건물 접근 제한, 재개발 사업 진행 지연 가능성 등은 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자포인트

* 재개발 구역 내 위치: 향후 재개발 사업 완료 시 가치 상승 기대

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인 권리 포기로 인해 낙찰자 부담 최소화

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 시세를 고려했을 때 감정가 수준이 적정하다고 판단됨

9. 예상입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매가격을 고려할 때, 본건 건물의 전용면적당 시세는 약 620만원~630만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 51.45㎡의 예상 시장 가치는 약 3억 2천만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

그러나 재개발 구역 내 위치, 건물 접근 제한, 사업 진행 불확실성 등 여러 리스크 요인을 감안하여, 감정가 326,000,000원 대비 약 85% 수준인 277,100,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최종 입찰가는 본건의 현재 상황 및 향후 재개발 사업 진행 추이를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.