나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52215 [1] 서울특별시 마포구 서교동 473-6 제이빌리지 나동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 "지하철6호선 망원역" 서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택, 아파트 및 일부 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 망원역 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 위기와 지상5층 건물 내 3층 301호 로서 외벽; 석재타일 마감 창호;새쉬창호 입니다

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)(별첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비 및 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접도로 대비 평탄한 자루형 토지로 집합건축물 대장상 다세주택(도시형생활주택 단지형) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약4M 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히;제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도;아파트 한정,지정기간;2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 마포구 서교동에 소재한 도시형생활주택으로, 서울서부지방법원 2025타경52215 (1) 사건에 의해 경매 진행 중입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52215 (1)

* 물건종별: 도시형생활주택

* 소재지: 서울특별시 마포구 서교동 473-6 제이빌리지 나동 3층 301호

* 토지면적: 42.25㎡ (약 12.78평)

* 건물면적: 54.47㎡ (약 16.48평)

* 감정가: 462,000,000원 (4억 6천 2백만원)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본건은 지하철 6호선 망원역 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 일부 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 주위환경: 지하철 6호선 망원역 인근, 주거 밀집 지역

* 교통상황: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 및 망원역 소재

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 한정 포함)

* 도로상태: 동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 5층 건물 중 3층 301호

* 이용상태: 다세대주택(도시형생활주택 단지형)

* 설비내역: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 주차설비 등

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 선순위 임차권의 존재로 인해 복잡성이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 비엔케이캐피탈의 가압류 (갑10)

* 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권 (을1): 김* 님, 보증금 4억 3천만원. 2020년 3월 4일 확정일자, 2020년 3월 27일 전입. 본 경매 절차에서 인수되는 권리임.

* 가압류 (갑10): 비엔케이캐피탈, 2021년 8월 13일, 금액 1,943,504,548원 (말소기준권리)

* 압류 (갑11, 갑12, 갑13, 갑14): 마포구, 분당세무서장, 국민건강보험공단, 마포세무서장 (모두 말소 대상)

* 임의경매 (갑17): 파산채무자 (2025타경52215), 2025년 11월 20일 (청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

* 인수되는 권리:

* 임차인 김* 님의 주택임차권 (보증금 430,000,000원). 본 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 총 채권액: 약 23억 7천 3백만원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서교동은 망원역 역세권을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 젊은 층의 유동인구가 많으며, 다양한 문화예술 시설과 상업 시설이 발달하여 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 도시형생활주택으로서 직접적인 상업 매출과는 거리가 있으나, 지역의 전반적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 망원역 상권 및 인근 홍대, 합정 등 주요 상업 지구 접근성이 우수하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 카페 등) 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공원 및 녹지: 망원한강공원 등 녹지 공간과의 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 4억 3천만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 높아져 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 형식적 경매의 복잡성: 청산을 위한 형식적 경매 특성상, 법적 절차 및 채권 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자(외국인 등)는 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 건물 노후도: 본건 건물(제이빌리지)은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후로 인한 심각한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 결과 및 제공된 정보상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서교동 일대는 골목길과 상업 시설이 혼재되어 있어, 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동의 우량 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 망원역 역세권이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 4억 3천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 의무가 가장 큰 부담 요인입니다. 형식적 경매의 특성과 다수의 채권 내역을 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 서부권 핵심 지역인 마포구 서교동, 망원역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 미래 가치: 지속적인 개발이 기대되는 마포구 지역의 특성상, 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 임차권: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 임대차 관계의 안정성을 확보할 수 있습니다 (단, 보증금 인수 비용 고려).

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 및 인수 보증금 인수 부담을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산출하였습니다.

* 시세 분석:

최근 매매 사례(2026년 7월) 데이터를 분석한 결과, 본건(54.47㎡, 약 16.48평)의 시장 가치는 평당 약 3,500만원에서 3,800만원 사이로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 5억 3천만원에서 5억 8천만원 범위로 산정됩니다.

* 인수 보증금:

선순위 임차인 김* 님의 보증금 430,000,000원 (4억 3천만원)을 인수해야 합니다.

* 예상 입찰가 산출:

낙찰 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록, 또한 일정 수준의 투자 수익을 확보할 수 있도록 입찰가를 산정했습니다.

시장 가치 상한선(약 5.8억원)을 기준으로, 인수 보증금(4.3억원)을 제외하면 최대 입찰가는 약 1.5억원입니다.

수익성 확보를 위해, 입찰가는 1.3억원에서 1.4억원 범위로 제안합니다.

* 최종 제시 예상 입찰가: 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원

위 범위 내에서 입찰할 경우, 총 부담액은 약 5억 6천만원 ~ 5억 7천만원 수준으로, 예상 시장 가치 범위 내에서 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.