나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514094 [1] 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '석남역(7호선,인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상13층 건물 내 제12층 제1202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 '힐스테이션' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(인천광역시 2022-273) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514094 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 기본정보

소재지: 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 12층1202호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 힐스테이션

준공년도: 2020년

총세대수: 63호 (건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

토지지분: 9.613299999999999㎡ (약 2.91평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6192㎡ (약 18.03평)

(전용면적 기준)

1.4. 감정평가액

감정가: 228,000,000원 (2억 2천 8백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선과 인천 2호선이 지나는 '석남역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 13층 건물 중 제12층 제1202호에 해당합니다. 건물 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시 등으로 마감되었습니다. 현재 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 부평세무서장의 압류(을구 5번)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권이전: 백상훈 (갑구 4번, 2021-03-22)

* 신탁등기 말소: 신경숙 (갑구 3번, 2021-03-03)

* 압류: 부평세무서장 (갑구 5번, 2023-03-23, 말소기준권리)

* 압류: 서구(인천광역시) (갑구 6번, 2025-05-12)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑구 7번, 2025-11-20, 사건번호: 2025타경514094)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑구 8번, 2025-11-28)

등기부채권 총액: 227,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한승태)

* 보증금: 227,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-25

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 석남동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 석남역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달하고 있으며, 인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

'석남역' 인근으로 형성된 상업지역을 통해 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

4.3. 향후 전망

인천 2호선과 7호선 환승역인 석남역 역세권이라는 점은 큰 장점이며, 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 7호선 및 인천 2호선 '석남역'까지 도보로 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육시설

주변 반경 1km 이내에 인천석남초등학교, 인천가좌여자중학교, 가정고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (자료)

5.4. 기타 (숙박시설 인접)

검색 결과, 대상 물건 소재지 주변으로는 다양한 형태의 숙박시설(모텔 등)이 분포하고 있는 것으로 나타납니다. (자료)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 (외국인 제한)

대상 물건은 외국인 등이 주택용도 취득 시 토지거래 허가가 필요한 구역에 해당합니다. 허가 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 외국인 구매자는 이 기간 내 허가 절차가 필요합니다. (다만, 일반적인 부동산 경매 절차에서 외국인 취득 제한 규정은 별도 확인 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 낙찰 후 HUG와의 협의 또는 특정 조건 충족을 의미할 수 있습니다. 이는 매각 절차의 투명성 확보를 위한 조치일 수 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액은 2억 2천 8백만원이나, 최근 실거래가는 1억 7천만원 ~ 1억 7천 3백 5십만원 수준으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 시세 하락 또는 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화를 반영하는 것으로 판단됩니다.

6.4. 높은 보증금 대비 낮은 대항력

임차인의 보증금이 2억 2천 7백만원에 달하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 이는 시장 시세 대비 과도한 금액으로, 임대차 계약 당시의 시장 상황이나 특수 관계를 고려해 볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 석남역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 실용성이 높습니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하며, 토지거래허가구역 지정 기간 중에 발생한 거래라는 점은 유의해야 할 부분입니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 더블 역세권 (7호선, 인천 2호선 석남역)에 위치하여 교통 요지

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(228,000,000원)보다는 최근 실거래가(약 170,000,000원 ~ 173,500,000원) 수준을 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다.

그러나 경매 특성상 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 최근 실거래가 상단인 1억 8천만원 (180,000,000원) 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가와의 큰 차이, 토지거래허가구역 조건, HUG 인수 조건 변경 등 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.