나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73585 [1] 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '의정부 을지대학교병원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대학병원 및 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통여건은 무난 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (천근)콘크리트지붕 지상 7층, 지하2층 건물내 제1층 제101호로서, 외벽 : 치장 대리석 등 마감 내벽 : 수성페인팅 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상으로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측의 일부가 광대로와 접하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 도로 와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2021-09-29)(대로1-2호선(우정지구 변경))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부,갑)상 용도는 '표구점'으로 등재되어 있으나, 현황은 음식점(상호'끼니 김밥')으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 별첨 '사진용지'(본건 건물 전경)와 같이, 본건 주변의 유사한 상가는 대부분 공실상태로서, 상권이 성숙되지 않았는 바, 향후 상가 가격변동 가능성 여부에 대하여 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

대장상 표구점으로 등재되어 있으나 현황은 음식점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73585 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 784,000,000원

* 토지면적: 31.27㎡ (약 9.46평)

* 건물면적: 60.80㎡ (약 18.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 건축물대장상 표구점으로 등재되어 있으나, 현황은 음식점(상호 '끼니 김밥')으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '의정부 을지대학교병원' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대학병원, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 7층, 지하 2층 건물 내 제1층 제101호입니다.

* 이용상태: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지는 북동측의 일부가 광대로와 접하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만)이며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 28일 접수된 국민은행 근저당권(717,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 717,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김은주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 현황: 본 건 주변의 유사한 상가는 대부분 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

* 상권 성숙도: 상권이 아직 성숙되지 않은 상태로 평가됩니다.

* 향후 전망: 상권이 성숙되지 않아 향후 상가 가격 변동 가능성이 존재하므로, 경매 참여 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 주변 시설 (혐오시설 조사): 현재까지 확인된 바로는 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (Search results indicate general commercial and residential areas surrounding the property, with no immediate mention of detrimental facilities.)

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장 대리석 등으로 마감되었고, 내벽은 수성페인팅, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 7층 건물 중 1층 101호입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 '표구점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '음식점'으로 이용 중(상호 '끼니 김밥')입니다. 이는 추후 행정 기관으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미성숙 상권: 주변 상가의 높은 공실률은 임대 수익 확보에 어려움을 줄 수 있으며, 향후 상가 가치 상승에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 가격 변동성: 상권 활성화 정도에 따라 상가 가격의 변동성이 예상되므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 용도 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

* 임대차 현황: 임차인 김은주 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부 을지대학교병원 인근에 위치한 근린상가로, 병원이라는 고정적인 수요 발생 요인이 존재한다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 상권이 활성화되지 않은 점, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 추가 부담은 적으나, 상권 활성화를 위한 장기적인 안목과 함께 신중한 투자가 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 병원 인접성: 의정부 을지대학교병원을 통한 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 현재 미성숙한 상권이 향후 발전할 경우, 저평가된 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리적 안정성: 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

* 합리적 감정가: (추후 시세 조사 필요) 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정되었는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 784,000,000원을 기준으로, 상권의 미성숙도, 용도 불일치 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현지 시세 및 주변 상권의 활성화 정도에 대한 추가적인 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 상권 활성화 및 가격 상승 잠재력을 감안하더라도, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.