나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73595 [1] 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 ‘덕도1리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거기타(제1종근린생활시설(지역아동센터) 건부지)로 이용중임. 일련번호 2 : 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 전기타(제시외물건 건부지)로 이용중임. 일련번호 3 : 도로임. 일련번호 4 : 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북동측으로 일련번호 2 토지를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 2 : 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로와 접함. 일련번호 4 : 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역 12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 일련번호 3,4 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역 12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

일련번호 2 토지는 공부상 '답' 으로 기재되어 있으나, 현황 제시외물건 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감임.

이용상태

2014.05.09 사용승인 되었으며, 제1종근린생활시설(지역아동센터)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 바닥난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73595 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12

용도: 근린시설

감정가: 439,634,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 법정지상권, 공동담보

1.3. 면적

토지면적: 998.00㎡ (약 301.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.84㎡ (약 44.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본정보

특이사항: 법정지상권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 ‘덕도1리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 일련번호 1, 2, 4 모두 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

일련번호 1: 제1종근린생활시설(지역아동센터) 건물 부지로 이용 중입니다.

일련번호 2: 제시외 물건 부지로 이용 중이며, 공부상 '답'이나 현황 건부지로 이용되고 있습니다.

일련번호 3: 도로로 이용 중입니다.

일련번호 4: 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호 1 토지는 북동측으로 일련번호 2 토지를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호 2 토지는 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호 4 토지는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 농림지역에 속하며, 아래와 같은 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 비행안전구역(5구역, 위임지역 40M)

* 제한보호구역(위임지역 12M, 15M)

* 농업진흥구역

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018.01.19 근저당권)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(광적농업협동조합, 216,000,000원)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

임의경매로 인한 매각으로, 채권총액은 216,000,000원입니다.

등기부상 소유권 변동 내역 및 증여 사실이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

건물 이용 현황상 임대차 관계는 불명(미상)으로 명시되어 있습니다. 이는 임대료나 보증금이 확인되지 않았음을 의미하며, 인수 여부와 관계없이 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 명시되어 있습니다.

비고란에는 "목록1. 지상 제시외 건물 ㉠매각 제외" 및 "제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명"이라고 기재되어 있어, 해당 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건지는 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 농림지역 내 위치합니다. 이는 개발이 제한적인 지역 특성을 나타냅니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루며, 일부 근린생활시설 및 주거 시설이 산재해 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

인근 지역(덕도리 965번지 일원)에 농수산물공판장 조성 사업이 계획되어 있어, 향후 지역 활성화에 일부 기여할 수 있습니다. 또한, 국지도 39호선, 98호선 등 도로망 확충 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 지역 접근성이 개선될 수 있습니다.

하지만, 물건 자체의 농림지역 용도 제한으로 인해 대규모 상업 시설 개발은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 덕도1리 마을회관이 있으며, 양주시 문화예술회관 및 광적생활체육공원 등이 생활 편의시설로 활용될 수 있습니다.

다만, 대형 쇼핑 시설이나 종합병원 등은 차량 이동이 필요한 인근 도시 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 교통 편의성

차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 도로망 확충 계획은 향후 교통 편의성을 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

특수물건정보 및 물건명세서에 명시된 '법정지상권'은 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히, '제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명'이라는 점은 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계나 분쟁을 야기할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. '목록1. 지상 제시외 건물 ㉠매각 제외'라는 점은 해당 건물 자체는 매각 대상에서 제외됨을 의미합니다.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 다양한 법적 규제로 인해 토지 이용 및 건축에 제약이 따릅니다.

6.3. 제시외 건물

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련하여 법정지상권 문제의 소지가 있습니다.

6.4. 혐오시설 가능성

양주시 관내에 쓰레기 소각장, 추모공원 등 환경기초시설 또는 혐오시설 관련 논의가 일부 있었으나, 본 물건지(덕도리 305-12) 인근에 직접적으로 해당 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 농림지역이라는 특성상 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 잠재적 리스크를 확인해야 합니다.

6.5. 미상 임대차 정보

임차인 현황에 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재된 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광적면의 농림지역에 위치한 근린생활시설로서, 감정가는 4억 3천만 원대입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다. 권리상으로는 인수할 임차 보증금은 없으나, '법정지상권' 및 '제시외 건물'과 관련된 잠재적 리스크가 존재합니다. 이는 물건의 가치와 명도 과정에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 접근성 개선 가능성

양주시 서부권 도로망 확충 계획(국지도 39호선, 98호선 확장 등)은 향후 지역의 접근성을 개선하여 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

8.2. 지역 커뮤니티 시설 활용

물건지 용도가 제1종근린생활시설(지역아동센터)로, 지역 내 커뮤니티 활동을 지원하는 용도로 활용될 수 있습니다.

8.3. 저평가 가능성

법정지상권 등 권리관계의 불확실성으로 인해 경매 시장에서 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다. 권리문제를 명확히 해결할 경우 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 예상 입찰가는 감정가 439,634,000원을 기준으로 하되, 권리분석 상의 법정지상권 문제, 제시외 건물로 인한 법적 리스크, 그리고 농림지역이라는 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 과정에서의 변수, 그리고 향후 활용 방안에 따른 미래 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 법정지상권 문제가 해결 가능한 범위인지, 혹은 이를 감안한 최저 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 따라서, 상세한 현장 조사 및 법률 자문 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상의하여 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.