나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52223 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-36 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, "구산역(지하철6호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층건 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2017.05.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 및 승강기 등 구비된 것으로 추정중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 약 4m 내외의 도로, 동측으로 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 대상물건 베란다에 소재하고 있는 제시외건물 ‘ㄱ’은 건축물대장 상 "위반건축물"(2017.8.7. 주거재생과-27954(2017.08.07.)호에 의거 위반건축물 등재[(뒤) 25㎡ 패널/패널 다용도 무단증축])로 등재되어 있는 바 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였고, 원상회복 관련하여 "이행강제금" 등이 부과될 수 있으니 경매진행 및 참여시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52223 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-36, 5층502호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.8205㎡ (약 9.63평)

건물면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

건물지분: 47.76㎡ (약 14.45평)

건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.56평) - 위반건축물

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 위반건축물, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 인근에 예일초등학교가 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

물건지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지, 또는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

소유권 이전(매매) 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다. 여러 압류(시흥세무서, 은평구, 국민건강보험공단, 금천세무서)가 등기부상 모두 말소된 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (김연준)

보증금: 245,000,000원

전입일자: 2019-06-21, 확정일자: 2019-08-26

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 조건으로 매각 진행

* 임차인: 정정희

보증금: 0원

전입일자: 2024-08-22

대항력: 없음

* 임차인: 최윤희

보증금: 5,000,000원

차임: 1,250,000원

전입일자: 2024-08-22, 확정일자: 2024-08-22

대항력: 없음

모든 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각 조건

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '리치빌'(2013년식, 24.74㎡)은 2026년 5월 8,800만원에 거래되었고, '금당빌라(355-7)'(1991년식, 37.02㎡)는 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. 해당 거래들은 공급면적당 약 310만원 ~ 355만원 수준으로 분석됩니다. 본건의 건물 전용면적 47.76㎡를 기준으로 환산 시, 이 시세로는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준에 해당하나, 이는 감정가(3억 4,600만원)와 큰 차이를 보입니다. 제공된 거래 정보는 건물 연식 및 면적 차이가 있으므로 단순 비교에 유의해야 합니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

구산역(지하철 6호선) 인근에 위치하며, 예일초등학교와 같은 교육시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 예일초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가정의 경우 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, '위반건축물' 정보가 있어 관련 공사 및 하자 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물(베란다 무단 증축 25㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금이 부과되거나 원상복구 명령이 내려질 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 평가 시 원가법으로 반영되었으나, 실제 부담 비용은 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일까지, 또는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 소유권 이전 시 외국인 또는 특정 용도의 거래에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG와의 인수 조건 협상 과정에 변동사항이 있었음을 시사하며, 매각 조건에 명시된 '보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건'을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건이 있음을 나타냅니다. 이는 해당 경매 물건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 구산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다. 감정가는 3억 4,600만원으로 책정되었습니다.

그러나 상당한 면적의 위반건축물이 존재하며, 이는 이행강제금 부과 및 원상복구 비용 발생 가능성이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

모든 임차인에 대해 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. HUG 관련 인수조건은 매각조건을 정확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 생활 인프라 양호: 구산역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 교육시설 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 실거주 목적 시: 위반건축물 문제 해결 및 관련 비용을 감안하더라도, 합리적인 가격에 낙찰받는다면 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

* 적극적인 시세 확인 필요: 제공된 JSON 데이터의 거래가액은 감정가와 큰 차이를 보이므로, 실제 현장 조사 및 최신 시세 확인을 통해 정확한 가치를 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 346,000,000원

고려사항:

* 위반건축물 (25㎡)로 인한 잠재적 비용 (이행강제금, 원상복구 비용 등) 발생 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26. 또는 2026.12.31.까지)을 고려해야 합니다.

* 제시된 주변 시세 정보(약 1.5억~1.7억)는 감정가와 큰 차이가 있어, 실제 거래가와 감정가의 차이 원인 분석이 필요합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물로 인한 부담금 및 향후 관리 비용을 감안하여, 본 물건의 적정 매수가는 감정가의 약 70~80% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 최근 실거래가 및 주변 시세 변동 추이 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.