나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514116 [1] 인천광역시 계양구 효성동 123-57 태산아파트 106동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층건내 제10층 제1001호로서 외벽 : 몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로와 연계된 남측 공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 계양구 효성동 123-57 태산아파트 106동 10층 1001호에 소재한 아파트입니다. [cite:None]

해당 아파트의 건물명칭은 태산아파트이며, 1997년 10월 29일에 사용승인을 받았습니다. [cite:None]

건축물대장상 총 16층 건물 중 10층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다. [cite:None]

1.2. 면적 정보

본 건물의 전용면적은 84.77㎡ (약 25.64평)입니다. [cite:None]

토지 지분 면적은 36.72㎡ (약 11.11평)입니다. [cite:None]

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 물건의 감정가는 300,000,000원입니다. [cite:None]

본 경매는 부동산임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. [cite:None]

사건번호는 인천지방법원 2025타경514116 (1)입니다. [cite:None]

채권자는 제OOOOOOO입니다. [cite:None]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주거지대

본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다. [cite:None]

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. [cite:None]

2.3. 도로 및 진출입로

단지 내 포장도로와 연계된 남측 공도를 통하여 진출입이 가능합니다. [cite:None]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 '세울건대부주식회사'가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 5,000,000원에 차임은 0원입니다. [cite:None]

해당 임차인은 대항력이 없습니다. [cite:None]

상세 임대 내역은 미상으로 기재되어 있습니다. [cite:None]

3.2. 등기부 요약 및 말소기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 23일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을10)입니다. [cite:None]

소유권 이전(1997-12-05, 이성종), 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 2018-01-23), 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 2022-06-30), 근저당권(제이오대부주식회사, 2024-09-09), 근저당권(피제이파이낸셜대부주식회사, 2024-09-09), 전세권설정(세울건대부주식회사, 2024-09-09), 근저당권부채권근질권설정(웰컴저축은행주식회사, 2025-07-28), 압류(계양구, 2025-08-20), 압류(계양구, 2025-09-09), 임의경매개시결정(제이오대부, 2025-11-21), 압류(국민건강보험공단, 2025-12-09), 근저당권부채권근질권설정(에이치비저축은행, 2026-07-06) 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다. [cite:None]

등기부채권 총액은 282,300,000원입니다. [cite:None]

3.3. 인수되는 권리 및 부담금

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite:None]

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:None]

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에는 해당 사항이 없습니다. [cite:None]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:None]

4.2. 주변 혐오시설 유무 (검색 결과 반영)

인근 지역에 대한 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 인근에서 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. [cite:None]

5. 생활정보

5.1. 단지 개요

본 건이 속한 태산아파트는 총 12개 동, 1185세대로 이루어진 대단지 아파트입니다. [cite:None]

최고 24층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 1997년 10월 29일 사용승인되었습니다. [cite:None]

5.2. 부대시설 및 주차 정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite:None]

총 주차 대수는 1211대이며, 지하 주차는 951대, 지상 주차는 260대 수용 가능합니다. [cite:None] (참고: 건축물대장 총괄표제부 기준)

5.3. 교육 환경

본 건 북동측 인근에 효성서초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:None]

또한, 효성중학교, 계산고등학교, 경인교육대학교 인천캠퍼스 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. [cite:None]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트는 1997년 준공되어 현재 약 29년차로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite:None]

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. [cite:None]

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 주택 용도 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. [cite:None] (매수인의 신분 및 거래 목적에 따라 확인 필요)

6.3. 기타 특이사항

상세 임대 내역이 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 등기상으로는 대항력 있는 권리가 없습니다. [cite:None]

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 태산아파트 106동 1001호로, 비교적 넓은 전용면적(84.77㎡)을 가진 아파트입니다. [cite:None]

권리상 특별한 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. [cite:None]

주변이 주거지대이고 기본적인 생활 편의시설과 효성서초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 거주 환경이 양호합니다. [cite:None]

다만, 건물의 노후화와 더불어 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 거래 시 추가적인 확인이 필요합니다. [cite:None]

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. [cite:None]

* 84.77㎡의 전용면적은 실수요자에게 인기가 있는 평형대입니다. [cite:None]

* 아파트 단지 내 및 인근에 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 가집니다. [cite:None]

* 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악 및 투자 가치 산정에 용이합니다. [cite:None]

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 300,000,000원입니다. [cite:None]

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월 17일에 동일 면적(84.765㎡)이 305,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:None]

이와 같은 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 300,000,000원 내외에서 형성될 가능성이 높습니다. [cite:None]

다만, 경매는 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. [cite:None]

경쟁률, 현장 분위기, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 295,000,000원에서 315,000,000원 사이에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.