나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13292 [1] 서울특별시 양천구 신정동 324-8 대림아크로빌 제23층 제2305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정7동주민센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층/지상23층 중 제23층 제2305호로서, (사용승인일: 2003-2-27) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

아파트(방, 거실겸주방, 다용도실, 파우더룸, 욕실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 지역난방(열병합)설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주상복합건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로 및 남측으로 세로(가)의 보행자도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13292 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 324-8 대림아크로빌 제23층 제2305호

용도: 아파트

감정가: 2,160,000,000원

토지면적: 20.31㎡ (약 6.14평)

건물면적: 174.25㎡ (약 52.71평) - 전용면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 신정7동주민센터 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철 2호선 양천구청역과 신정네거리역이 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로는 광대로, 남측으로는 세로(가)의 보행자도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)와 저촉되며, 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2004년 12월 14일에 접수된 우리은행 근저당권(을3)입니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 4,958,590,149원입니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 목동나산브이수분양자조합 (접수일자: 2003-03-24)

- 소유권이전: 권혁남 (접수일자: 2003-05-16, 매매)

- 근저당권: 우리은행 (권리금액: 420,000,000원, 말소) - 말소기준권리

- 근저당권: 에스비아이저축은행 (권리금액: 1,008,000,000원, 말소)

- 근저당권공동담보목록: 주식회사대창 (권리금액: 1,000,000,000원, 말소)

- 가압류: 엠지캐피탈주식회사 (권리금액: 66,059,556원, 말소)

- 가압류: 국민은행 (권리금액: 673,554,209원, 말소)

- 가압류: 한국무역보험공사 (권리금액: 190,931,510원, 말소)

- 가압류: 국민은행 (권리금액: 407,368,874원, 말소)

- 가압류: 하나은행 (권리금액: 1,192,676,000원, 말소)

- 임의경매: 에스비아이저축은행 (권리금액: 853,119,135원, 말소)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

* 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 상권 가치

대로변에 위치하고 있어 유동인구 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 6층/지상 23층 중 제23층 제2305호에 위치합니다. 2003년 2월 27일 사용승인을 받은 건물로, 외벽은 돌붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC 새시로 되어 있습니다.

* 내부 구조 및 이용 상태

아파트로 이용 중이며, 내부 구성은 방, 거실겸주방, 다용도실, 파우더룸, 욕실 등으로 이루어져 있습니다.

* 설비 내역

전기, 승강기, 지역난방(열병합) 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본 시설을 보유하고 있습니다.

* 학군 및 주변 시설

본건 인근에 양명초등학교, 봉명여중, 신서중, 목동고, 신목고, 진명여고 등이 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 사항

본 건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복합적인 고려가 필요합니다. 등기부 상 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 대로2류, 대로3류 도로와 저촉되며, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 내역 미상

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 임대 내역이 미상이므로, 명도 및 점유 관계 확인 시 추가적인 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 양천구 신정동에 위치한 대림아크로빌 아파트 경매 물건입니다. 건물이 대로변에 접해 있고 인근에 다양한 편의시설과 학군이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 2003년에 준공된 건물로 연식이 있으나, 철골철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 채권 총액이 상당하나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건

서울 양천구 신정동에 위치하여 교통 접근성이 좋고, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하여 생활 인프라가 풍부합니다.

* 도심 접근성

대로변에 위치하여 시내 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 도심 업무 지구와의 연계성이 좋습니다.

* 실사용 가치

방 5개, 욕실 3개를 갖춘 넓은 면적(174.25㎡)의 아파트로서, 다수의 가족이 거주하기에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원으로, 예상 입찰가 산정을 위한 직접적인 인수 채무 부담은 없습니다. 다만, 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가, 물건의 개별 가치, 명도 비용, 세금 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.