나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13698 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 186-157 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 「서울중랑초등학교」 북서측 인근에 위치한 부동산(토지 및 건물)으로 주변은 근린생활시설,다세대주택과 점포등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 중로변에 위치하여 차량 출입은 편리한 편이며 서측 인근의 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하며 북동측 인근에 전철 "중랑역"이 위치하며 제반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

형태 및 이용상태

건은 인접 도로와 등고 평탄한 장방형의 각지로 근린생활시설(음식점,사무소,등)의 건부지로 이용되고 있습니다..

인접 도로상태

본건은 서측과 남측으로 약25m의 도로 및 10~12m의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2016-01-01)(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21.)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상용도:아파트,지정기간:2025.10.25.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 4층 건물로 사용승인일은 2004년 6월11일입니다 외벽: 미장 석재 등 내벽: 몰탈위 페인트 마감,인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등

이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 평스라브 지붕의 4층 건물으로 1층은 일반음식점,2~3층은 사무소 및 오락시설,4층은 주택등으로 이용되고 있습니다

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비.,화재 방재 설비,주차장 등

부합물 및 종물

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13698 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 186-157 (신주소: 서울특별시 중랑구 중랑천로 58)

용도: 제2종근린생활시설 (1층 일반음식점, 2~3층 사무소/오락시설, 4층 주택)

감정가: 2,728,232,860원

토지면적: 200.30㎡ (약 60.59평)

건물면적: 399.80㎡ (약 120.94평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2004년 6월 11일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보광동

주요권리: 근저당권 (말소기준권리: 2024-07-11)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 중랑구 면목동, 서울중랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 지역으로 입지여건은 보통입니다. 중랑천이 인근에 위치하며, 과거에는 지역 내 폐기물 중간집하장으로 인한 민원이 있었으나, 해당 시설은 이전 및 공원화가 검토되고 있습니다.

교통상황: 중로변에 위치하여 차량 출입이 편리하며, 서측 인근 간선도로변 시내버스정류장과 북동측 인근 지하철 '중랑역'이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

토지형태 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 장방형 각지로, 현재 근린생활시설(음식점, 사무실 등)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측 및 남측으로 약 25m 및 10~12m 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상수원수질개선법 적용 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

(주)한빛전설김서연: 사업자등록일 2022-05-26, 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 대항력 있음.

김 : 전입일자 2019-09-18, 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 확정일자 2025-12-04, 대항력 있음.

서 : 사업자등록일 2023-08-02, 보증금 15,000,000원, 차임 1,150,000원, 대항력 있음.

민경훈: 전입일자 2024-12-05, 보증금 5,000,000원, 차임 850,000원, 대항력 없음.

안오성: 전입일자 2025-01-13, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액은 65,000,000원(2000만원+3000만원+1500만원)이므로, 이 부분에 대한 사실관계 확인 및 추가 조사(권리 현황 재확인, 임대차 관계 등)가 반드시 필요합니다.

등기부채권 총액: 2,530,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 면목동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다.

주변에 서울중랑초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 존재할 수 있습니다.

중랑역과 가까워 대중교통 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있으나, 지역 상권 자체의 폭발적인 성장보다는 안정적인 수요를 기반으로 한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 중랑역 도보 또는 대중교통 이용 거리, 다수의 버스노선 이용 가능합니다.

편의시설: 중랑역 주변 상업시설 및 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 서울중랑초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 여부: '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 실제 대항력 있는 임차인 보증금 총액 65,000,000원 간의 불일치 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 낙찰 후 보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 용도 및 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 용도가 제한되어 있으며, 과밀억제권역, 상수원수질개선구역 등 다수의 법규적 제약 사항이 존재합니다.

지역 환경 요인: 면목동 내에 위치한 폐기물 중간집하장(현재 이전 및 공원화 검토 중)으로 인해 과거 악취 등 주민 민원이 있었던 사례가 보고된 바 있습니다. 현재 해당 시설의 이전 계획이 진행 중이나, 과거의 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계 불명확: 임차인의 임대차 관계 및 차임 지급 여부 등이 명확하게 파악되지 않은 부분이 있어, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 중랑역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 근린생활시설 복합 건물입니다.

건물 규모 및 토지 면적은 보통 수준이며, 현재 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

권리관계에서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 위험 요소로 작용할 것으로 보입니다.

또한, 도시계획상 용도 제한 및 여러 법규적 제약 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

중랑역 역세권이라는 지리적 이점을 활용한 임대 수익 창출 가능성.

다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물로서의 유연성.

성숙된 도심 지역 내에서의 안정적인 가치 유지 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 물건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 65,000,000원 간의 불일치 문제가 해결되지 않은 상태입니다.

만약 임차인 보증금 65,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 금액입니다.

또한, 명도 예상 비용, 추가적인 법률 검토 비용, 그리고 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 조사, 임차인 면담, 최신 시세 조사, 권리관계 재확인 등 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 자료만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.