나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514117 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내의 2층 201호 로, (사용승인일 : 2018.08.23.) 외벽 : 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(2층 201호)로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 인근주민의 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

물건 비고

별지“내부구조도”와 같이 확장형 발코니가 소재하고 있는 바, 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정되는 일반적인 형태의 발코니로 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514117 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25 2층201호

감정평가액: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

토지지분: 36.195㎡ (약 10.95평)

건물면적: 52.30㎡ (약 15.82평)

건물지분: 52.3㎡ (약 15.82평)

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2018년 08월 23일

주요 마감: 외벽 - 스톤코트 등, 내벽 - 벽지 및 일부 타일 등, 창호 - 하이새시

설비: 기본적인 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기 및 난방설비

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난함.

토지형상 및 이용상태: 3필 일단지의 사다리형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물 내부 현황은 인근 주민 탐문조사 및 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 참고하였음. 확장형 발코니는 건축 당시부터 존재하는 일반적인 형태로 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 교육시설

본건 북측 인근에 용일초등학교가 위치하여 초등 교육시설 이용이 편리함.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 북동측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있음.

2.3. 주변 환경

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약 (말소기준권리: 2022.02.08. 노원세무서장 압류)

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 8일 노원세무서장의 압류입니다. 이에 따라 선순위 권리인 주택임차권을 제외한 대부분의 압류 및 근저당 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(전승민)

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 10월 2일

확정일자: 2018년 10월 31일

대항력: 있음

3.3. 주요 권리 분석

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 등기부등본 상 '을구 1번 주택임차권'은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금 159,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 용현동 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1991년 준공, 38.67㎡(약 11.69평) 규모 주택이 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 510만원)

* 2004년 준공, 69.25㎡(약 20.95평) 규모 주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 524만원)

* 1996년 준공, 32.76㎡(약 9.91평) 규모 주택이 66,900,000원에 거래되었습니다. (평당 약 673만원)

4.2. 시세 비교 및 분석

본건은 2018년에 사용승인된 신축 건물(52.30㎡, 약 15.82평)이며, 감정가는 170,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,072만원 수준입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택들의 평당 시세가 약 510만원에서 673만원 사이에 형성된 것을 감안할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 연식, 건물 상태, 내부 마감 수준 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으나, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다양한 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 용일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 시설 (추가 조사 필요)

주변 부동산 정보를 종합적으로 볼 때, 본건이 위치한 용현동 지역은 주거 밀집 지역으로, 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(전승민)의 존재입니다. 보증금 159,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 및 낙찰 후 부담해야 할 총 금액에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육환경보호법에 따라 특정 업종의 건축 및 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 단점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 인수될 임차인의 보증금을 고려할 경우 예상보다 높은 총 부담액이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 좋은 입지: 초등학교가 인접해 있고, 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

* 경매 시세 차익 가능성: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 유사 사례들이 존재하므로, 권리 관계 분석 후 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 시세 분석 결과 주변 실거래가 대비 높은 수준입니다. 더불어 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 159,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하고 낙찰 후 예상되는 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세 범위를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

안전한 투자를 위해서는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 최대한 보수적으로 평가해야 합니다. 만약 임차 보증금 전액이 배당으로 해소되지 않는다면, 실질적인 총 매입가는 감정가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 임차인과의 소통 결과, 법원 배당 계획 등을 종합적으로 검토한 후 최종적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.