나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72664 [1] 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 976-1 벽산아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서 측에 인 접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장 및 경의중앙선 "도심역"이 소재하여 대중교통 상황 원만한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 박공형지붕 제15층건 내 제4층 제403호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 셰시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건 현장 조사 시 잠금장치로 내부 확인이 불가능하였으나, 공부상 "아파 트"임.

설비내역

감정평가 대상물건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 개별 난방설비, 도 시가스 설비, 승강기설비(13인승, 1,000kg) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 3필지 일단의 부정형 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연 계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(도곡리 976-1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로 2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제 한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡 초(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕 소고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘역 보호구역외곽경계로부터 200M이내)<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘역 보 호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역(공장설립제한지역)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관 한허가구역(토지거래계약에 관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택)))). ② 기호(2)토지(도곡리 976-2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로 3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡초(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕소고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람 ))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(남양주도곡초(구리남양주교 육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이맹현선생 묘·신빈신씨묘역 보호구역외곽경계로부터 200M 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘역 보호구역외곽경계로부터200M 이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 공장설립 제한지역(공장설립제한지역) <수도법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). ③ 기호(3)토지(도곡리 산46-17) 도시지역, 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(보 조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2012-11-29)(남양주도곡초(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕소고등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(남양주덕소재정비촉진지구(도시계획시설 관련 저촉 사항이 있을 수 있으니 도시재생과에 문의 바람))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역 사문화환경보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘역 보호구역 외곽경계로부터200M이내)<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(이맹현선생묘·신빈신씨묘 역 보호구역외곽경계로부터200M이상 300M이내의 지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보 전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한 지역)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거 래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용 도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72664 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 976-1 벽산아파트 101동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

토지 면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

토지 지분: 37.17㎡ (약 11.24평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

사용승인일: 1999년 12월 29일

건물 정보: 101동 4층 (총 15층 건물 중)

특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건, 별도등기

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서 측에 인접하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장과 경의중앙선 "도심역"이 소재하여 대중교통 이용이 원활한 편임.

* 인접 도로 상태: 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 6월 21일 접수된 국민은행 근저당권 (권리금액: 209,040,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 서울신용보증재단 가압류 (2013년 6월 26일 접수, 7,500,000원)

* 유아이제사십일차유동화전문 임의경매 (2025년 11월 20일 접수, 133,628,263원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 명시된 지상권은 없음. "별도등기"와 관련 가능성 있으므로 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 모두 변제되는 것으로 판단됨.)

* 등기부 채권 총액: 216,540,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* "재정비촉진지구"로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: 도곡초등학교 (인접), 덕소고등학교 (교육환경 보호구역으로 언급됨).

* 대중교통: 경의중앙선 도심역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 생활 편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 서비스 이용이 가능함.

* 아파트 단지 정보: 덕소벽산 아파트 (총 581세대, 최고 21층, 총 주차 199대). 해당 물건은 101동 4층에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본 상 "별도등기" 사항이 존재합니다. 이는 일반적인 건물 등기 외에 별도의 권리(예: 구분소유적 공유지분, 미등기 부속건물 등)가 존재할 가능성을 시사하므로, 경매 진행 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구는 지역 개발 계획에 따라 거주 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 도시계획시설 관련 저촉 사항이 있을 수 있으니, 관련 부서(도시재생과 등)에 문의하여 구체적인 개발 계획 및 영향을 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 일반 경매와 절차상 약간의 차이가 있을 수 있으나, 낙찰자의 권리에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 건축물대장 상 표기된 토지(기호1,2,3)에 대해 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류/3류(접합/저촉), 보전녹지지역, 완충녹지(저촉), 공익용산지(보전산지), 준보전산지 등 복합적인 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (도곡초, 덕소고), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있으나, 해당 지정일자가 지났으므로 현재 효력 여부 확인이 필요합니다.

* 이러한 복합적인 토지 이용 제한은 향후 건물 증축, 개축, 또는 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 잠금장치로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 정확한 내부 상태 파악에 어려움을 줍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 도심역 역세권에 위치한 아파트로, 양호한 교통 여건과 인접한 초등학교를 바탕으로 실거주 가치가 높다고 판단됩니다. 재정비촉진지구 지정은 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 보여줍니다. 다만, '별도등기' 존재 여부와 그 내용, 그리고 복합적인 토지이용계획 상의 제한 사항들은 반드시 경매 입찰 전 전문가와 상담하여 명확히 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 확인 절차를 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경의중앙선 도심역을 이용한 서울 접근성이 우수한 역세권 입지.

* 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 어린 자녀가 있는 세대에게 적합.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 아파트 자체의 연식(1999년 준공) 대비 위치적 장점이 부각되어 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 410,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 84.93㎡ (25.69평) 기준, 2026년 6월 3일 52,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원이며, 등기부 채권 총액은 216,540,000원입니다.

* '별도등기' 및 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항 등 리스크를 고려하여, 최근 시세(52,000만원) 대비 약 85%~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위입니다.

* 본 금액은 현재 시세를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.