나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4053 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층328호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 있는 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 주상용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 있어 제반 대중 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물내 제3층 제328호로 외 벽 : 몰탈위페인팅등마감, 창 호 : 새시 이중창 등 임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있으며, 지하 주차장 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 사각형의 토지로 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 5차로의 삼양로와 접하고 북측 및 동측으로 도로 폭 약 7-8m의 포장도로와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구 아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m후퇴선(건축법))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대내역은 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4053 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층328호

용도: 공동주택 (청년주택)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 권리자: 갑8)

사용승인일: 2022년 05월 13일

1.2. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물 내 제3층 제328호

전용면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

총면적 (건물전체): 13,674.754㎡ (약 4,136.67평)

세대수: 253세대

최고층: 7층

지하주차대수: 4대, 전기차충전기(지하): 2대

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 지하철: 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 버스: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호함.

* 도로: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측으로 왕복 5차로의 삼양로, 북측 및 동측으로 폭 약 7-8m의 포장도로와 접하고 있어 교통 여건이 편리함.

2.2. 편의시설 및 주변 환경

* 주위 환경: 공동주택, 주상용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

* 공원: 솔밭근린공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 교육시설: 서울백운초등학교, 서라벌중학교, 효문중학교 등이 인근에 위치함.

* 상업시설: 백운시장, 이마트 에브리데이 쌍문동점 등 근린 상업시설이 소재함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등에 속함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)임.

* 이에 따라 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정이 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 근저당권: 주식회사온라이프건설 (을1, 을2, 을3)

* 가압류: 주식회사도안 (갑6), 강미란 (갑7), 박미숙 (갑9)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (갑8)

* 압류: 목포세무서장 (갑10)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2024-07-24)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 확정일자/배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 부담하지 않음.

4. 상권분석

* 본 건은 경전철 솔밭공원역을 이용하는 젊은층의 주거 수요가 높은 지역에 위치함.

* 청년주택으로 이용 중이며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 함께 발달한 지역임.

* 솔밭공원역 인근으로 유동인구가 형성되어 있어 기본적인 상권 활성화를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 우이신설선 솔밭공원역 및 다수의 버스 노선을 이용한 시내외 접근성이 우수함.

* 편의시설: 백운시장, 이마트 에브리데이, 병원(우이새길요양병원 등), 은행(하나은행) 등 생활 편의시설이 인근에 소재함.

* 여가/문화: 솔밭근린공원, 삼각산 시민청(운영 중단) 등이 인접하여 여가 활동이 가능함.

* 교육: 서울백운초등학교, 서라벌중학교, 효문중학교 등 교육 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 규제: 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건물 신축 및 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 대상 토지거래 계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 한정 토지거래 계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

* 건축선 규제: 건축법에 따른 3m 후퇴선 규제가 적용됨.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역에서 쓰레기 소각장, 주취센터 등 혐오시설 관련 이슈가 간헐적으로 보도되나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경전철 솔밭공원역 초역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 아파트로, 소형 면적(약 9.09평)에 해당함.

* 청년주택으로 현재 이용 중이며, 역세권 소형 아파트로서 주거 안정성을 찾는 젊은층의 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리사항이 없어 권리 관계가 매우 깨끗함.

* 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 다만, 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래 허가구역 등 다수의 토지이용계획상 규제가 존재하여 향후 재산권 행사 시 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 우이신설선 솔밭공원역 도보 약 1~2분 거리의 초역세권 입지.

* 2022년 신축 아파트로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최근까지 청년주택으로 임대 수요가 있었음.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능함.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적음.

* 소형 면적으로 실수요자 및 투자 목적 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 최근 유사 단지(에드가쌍문) 및 주변 아파트 시세 조사 결과, 전용 30~40㎡ 내외의 소형 아파트 매매가는 약 330,000,000원에서 380,000,000원 수준에서 형성되는 것으로 파악됨. (본 자료는 2018년 시세 참고, 최신 시세는 부동산 정보 플랫폼을 통해 추가 확인 필요)

* 본건은 감정가가 356,000,000원으로, 주변 시세 및 신축 아파트라는 점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

* 안정적인 권리관계와 명도 용이성을 고려하여, 낙찰 가능한 합리적 입찰가는 감정가의 90~100% 수준인 약 320,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

* 본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 수, 현장 조사 결과, 물건의 최종 상태, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.