나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64784 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 86-12 엘리시아 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 "문산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 아파트, 학교, 산업단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 외장 석재 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급/배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서 및 북동측으로 각각 왕복 차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(08.7.24 고시)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-05)(소로3-문산14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문산초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부상 "207호" 이나 본건 출입문에는 "207A"로 부착되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 "207호"이나 본건 출입문에는 "207A"로 부착되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64784 (1) 경기도 파주시 문산읍 당동리 86-12 엘리시아 2층207호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64784 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 86-12 엘리시아 2층207호

* 건물명: 엘리시아

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

* 건물전용면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북파주농업협동조합 (추정)

* 건축년도: 2011년

* 특이사항: 공부상 "207호"이나, 실제 출입문에는 "207A"로 부착되어 있습니다.

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 소재, 문산초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주택, 근린생활시설, 아파트, 학교, 산업단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로: 물건지 북서측 및 북동측으로 왕복 차선 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 8일 접수된 북파주농업협동조합의 근저당권 (을12)입니다.

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리가 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* ㈜지디라이프 (김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 주택, 상가, 학교, 산업단지가 혼합되어 있어 지역 내 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 문산초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 종사자나 자녀가 있는 가구의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 간선도로 및 버스정류장으로 인해 파주 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 문산초등학교, 문산동중학교 등 초, 중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 환경에 주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: 토지이용계획상 문산초등학교, 문산동중학교 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다. (반드시 파주교육지원청 재확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 호수 표기 불일치: 공부상 "207호"이나 실제 출입문에는 "207A"로 부착되어 있어, 계약 시 또는 실제 이용 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 현장 확인 및 관련 당사자와의 명확한 소통이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 구역(가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역)에 해당하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 엘리시아 오피스텔로, 권리상 특별히 인수할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 유사하며, 안정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다.

* 현실적인 호수 표기 차이가 있으나, 이는 부동산 경매 절차 진행에 큰 문제로 확대될 가능성은 낮아 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인은 낙찰 후 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 채무가 없습니다.

* 유사한 시세의 지속적인 거래: 최근 3건의 거래 모두 20,000만원으로 유사한 가격대를 형성하고 있어 시세 예측이 용이합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 파주 지역의 지속적인 발전 추세에 따라 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 최근 실거래가: 200,000,000원 (2023년~2024년)

* 시세 분석: 최근 거래 사례와 감정가가 유사한 수준입니다. 경매 시점의 시장 상황에 따라 약간의 변동은 있을 수 있으나, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 감정가 이상으로 상향 조정될 가능성을 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.