나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1815 [1] 인천광역시 중구 운남동 1602-4 센타프라자 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 영종I.C, 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상9층 중 제1층 제121호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 시멘트노출 마감 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 광장도로 및 남동측으로 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

집합건축물대장상 '소매점'이며 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

4.

5.1. 소재지 및 건물 정보

6.

7. 인천광역시 중구 운남동 1602-4 센타프라자 1층 121호에 소재하고 있습니다.

8. 본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 9층 건물 중 제1층 제121호 구분건물입니다.

9.1. 2.면적 및 토지 이용

10.

11. 토지 면적은 11.07㎡ (약 3.35평)이며, 건물 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)입니다.

12. 본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

13. 토지는 현황 건부지로 이용 중입니다.

14.1. 3.용도 및 감정가

15.

16. 본 물건의 용도는 근린상가이며, 집합건축물대장상 업종은 '소매점'으로 등재되어 있습니다.

17. 감정가는 935,000,000원입니다.

18.2. 입지조건

19.

20.2. 1.위치 및 주위환경

21.

22. 본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 영종IC 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

23. 주변으로는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

24.2. 2.교통상황

25.

26. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편으로, 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

27.2. 3.인접 도로상태

28.

29. 본 물건 북동측으로는 폭 약 30미터, 남측으로는 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

30. 또한, 북서측으로는 광장도로, 남동측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있어 도로와의 접면은 양호합니다.

31.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

32.

33. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

34. 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당됩니다.

35. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래허가구역으로 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

36.3. 권리분석

37.

38.3. 1.경매 기본 정보

39.

40. 사건번호는 인천지방법원 2025타경1815 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

41.3. 2.채권자 및 채무총액

42.

43. 채권자는 신OOO이며, 등기부상 채무총액은 686,452,272원입니다.

44.3. 3.등기부 요약

45.

46. 등기부상 소유권 이전(신탁등기 말소, 매매) 이력, 신한은행 근저당권, 삼성카드, 롯데카드, 농협은행, 주식회사케이비국민카드, 주식회사우리카드, 하나카드 등의 가압류, 북대구세무서장의 압류, 신한은행의 임의경매 개시 결정, 오릭스캐피탈코리아의 가압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

47.3. 4.말소기준권리

48.

49. 본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 6일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

50.3. 5.인수되는 권리

51.

52. 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 해당 경매 절차가 완료되면 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

53. 다만, 등기부 요약에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

54.3. 6.임차인 현황

55.

56. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

57. 이에 따라, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

58. 단, 임차인의 보증금이나 차임이 미상인 경우, 별도의 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

59.4. 상권분석

60.

61.4. 1.주변 상업시설

62.

63. 본 물건이 위치한 지역은 주위로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 수요가 존재합니다.

64.4. 2.업종 현황

65.

66. 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으며, 현재 본 물건은 공실 상태입니다. 이는 향후 임차인 확보 시 신규 업종을 자유롭게 구성할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

67.5. 생활정보

68.

69.5. 1.편의시설

70.

71. 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다. 인천공항 및 영종도 내 주요 편의시설 접근성은 위치를 고려하여 추가적인 조사가 필요합니다.

72.5. 2.주변 환경

73.

74. 본 건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러진 복합 주거 및 상업 지역입니다.

75.6. 잠재적 리스크

76.

77.6. 1.특이사항 및 주의사항

78.

79. 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

80. 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크 또는 기회 요인이 될 수 있습니다.

81.6. 2.토지 거래 허가 구역

82.

83. 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안 외국인이 토지를 거래할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

84.6. 3.기타 법적 제한

85.

86. 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 법적 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

87.7. 종합 의견

88.

89. 인천광역시 중구 운남동에 소재한 본 근린상가 경매 물건은 양호한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 유동화 물건 및 토지거래허가구역이라는 특수성이 존재합니다. 등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 장애물제한표면구역 등은 향후 물건 활용 및 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

90.8. 투자 포인트

91.

92. 영종도 지역의 개발 계획과 연계될 경우 미래 가치 상승이 기대됩니다.

93. 적절한 낙찰가로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

94. 현재 공실 상태를 활용하여, 향후 안정적인 임대 수익 창출을 위한 재임차가 용이할 수 있습니다.

95.9. 예상 입찰가

96.

97. 본 보고서에서는 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 투자 가치를 산정해야 합니다.

98. 감정가 935,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 시장 전망, 예상되는 임대 수익률, 명도 비용, 토지거래허가 등 관련 제반 비용 및 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

99. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.