나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6277 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 나동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ‘선유중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 전/답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제나동 제2층 제201호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘도시형생활주택(다세대형)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘공동주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~2 6.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6277 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 나동 2층201호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대형)

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2018년 3월 21일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 5층 건물 중 나동 2층 201호

* 전용면적: 61.82㎡ (약 18.70평)

* 토지 지분: 55.477㎡ (약 16.78평)

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ‘선유중학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 전/답 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 해당).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 8일 접수된 수협은행 근저당권 (채권액 151,800,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑구 권리: 2022년 9월 8일 소유권이전(신탁말소), 2022년 9월 8일 소유권이전(강동현), 2025년 11월 17일 소유권이전(강현복외 1명, 상속), 2025년 11월 20일 임의경매 개시 결정(수협은행).

* 을구 권리: 2022년 9월 8일 근저당권 (수협은행, 151,800,000원, 말소기준권리).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있으나, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임대차 정보: 현재 임차인의 현황 및 임대차 조건은 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 (참고):

* 2019년 건축된 ‘더엘피스빌’(경기도 파주시 문산읍 선유리 948-41)의 경우, 2026년 5월 13일에 64.35㎡ (약 19.47평) 면적이 135,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(2018년 사용승인, 61.82㎡)과 유사한 연식 및 지역의 최근 실거래가로 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 그 외 1996년 및 1995년 건축된 연립/다세대 주택의 경우 3,000만원에서 4,350만원 수준의 거래 사례가 존재합니다.

* 분석: 본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하며, 최근 거래 사례인 ‘더엘피스빌’의 64.35㎡ 면적 거래가 135,000,000원 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 145,000,000원은 현재 시세 수준 또는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 유사 면적과 신축 연도를 감안하면, 본건의 적정 시세는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북동측 인근에 선유중학교가 위치하여 자녀들의 통학에 용이한 교육 환경을 제공합니다.

* 교통 및 편의 시설: 인근 버스정류장을 통해 파주시 내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주차: 공동주택 단지 내 주차 공간이 확보되어 있어 차량 보유 가구의 주차 편의를 도울 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 본건에 거주 중인 임차인의 임대차 관계, 보증금, 차임 등 상세 정보가 파악되지 않았습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 명도 계획 수립이 필수적으로 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 자격 및 향후 거래 시 허가 관련 절차가 필요할 수 있으므로 유의해야 합니다. (일반적인 내국인 개인 주거 목적 거래에는 큰 영향이 없을 수 있습니다.)

* 건물 내부 상태: 경매 물건의 특성상, 건물 내부의 구체적인 상태, 노후도, 수리 필요 여부 등에 대한 정확한 사전 확인이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 도시형생활주택(다세대형)으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 교육 시설 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요소로, 명도 과정에서의 변수를 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 향후 유지보수 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하게 되므로, 소유권 행사에 있어 별도의 절차 없이 간편합니다.

* 우수한 입지 조건: 파주시 문산 지역 내 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

* 시세 대비 가격 경쟁력: 주변 신축 다세대 주택의 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 145,000,000원과 유사 연식 및 면적의 최근 거래 사례(64.35㎡, 135,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 또한, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 비용 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용을 포함한 금액입니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임대차 관련 정보 수집, 그리고 법원 경매 절차 및 최신 시세 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 관련 전문 법률가의 조언을 구하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.