나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514138 [1] 인천광역시 서구 검암동 632-5 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 “서인천고등학교” 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천2호선 "검바위")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제204호로서, 외 벽 : 인조석 마감 등, 창 호 : 하이 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택 용도입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 서측으로 소로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514138 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 632-5 2층204호

용도: 다세대주택

건물면적: 50.10㎡ (약 15.16 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 50.1㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 40.74㎡ (약 12.32 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 40.74㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가액

감정가: 144,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 “서인천고등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 “검바위”역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 및 서측으로 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 지역지구 및 규제사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 29일자 안산세무서장의 압류(갑8)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 한국토지주택공사: 보증금 142,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-26, 확정일자 2021-03-17, 배당신고일자 2023-05-23. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-27. 대항력 없음.

3.3. 인수 권리 분석

등기부등본 상 주택임차권(한국토지주택공사, 을5)이 존재하나, 물건명세서에 의하면 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 해당 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 채권 총액

1,024,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 차이가 있습니다.

* 2026년 1월 7일 거래된 30.72㎡(약 9.3평)의 경우 9,300만원에 거래되었으며, 이는 약 302만원/㎡의 가격입니다.

* 2026년 1월 5일 거래된 72.87㎡(약 22.0평)의 경우 18,300만원에 거래되었으며, 이는 약 251만원/㎡의 가격입니다.

* 2026년 1월 9일 거래된 62.67㎡(약 18.9평)의 경우 17,900만원에 거래되었으며, 이는 약 286만원/㎡의 가격입니다.

본건 물건은 건물면적 50.10㎡(약 15.16평)으로, 최근 거래 사례들을 바탕으로 평당 가격을 역산해보면 약 251만원 ~ 303만원 수준으로 분석됩니다. 이에 따른 50.10㎡의 시세는 약 125,751,000원 ~ 151,303,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 144,000,000원은 이 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 정보

대상 물건은 인천 2호선 검바위역 인근에 위치하며, 주변에 주거단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 서인천고등학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서인천고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 인천 2호선 검바위역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리성이 우수합니다.

* 인근 상업 시설 및 관공서 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인으로 주택 용도 취득 시 허가 대상이 될 수 있으나, 내국인 거래 시에는 해당 사항이 없습니다.

6.2. 임차권 관련 사항

한국토지주택공사 임차권은 보증금 142,000,000원에 대한 인수 보증금이 없으므로 매수인이 인수하지 않아도 됩니다. 이는 권리분석 섹션에서 상세히 설명되었습니다.

6.3. 이해관계인 협조

감정평가서 상 '이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상'이라는 기재가 있으나, 이는 점유 관계나 임대차 내역 등 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 그러나 본 건은 임차인 정보가 명확히 기재되어 있고, 매각으로 소멸되는 권리이므로 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 입지적 장점과 함께 비교적 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 또한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 특히, 법원으로부터 통보된 물건명세서 상 임차권이 매각으로 소멸되고 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인에게는 해당사항이 없으며, 향후 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 검바위역 역세권으로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 감정평가액이 시세 대비 합리적인 수준이며, 최근 거래 사례와 비교 시 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차권이 매각으로 소멸되며 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 주변으로 주거 단지 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 목적으로도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 144,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 약 125,000,000원 ~ 151,000,000원 범위로 추정됩니다. 인수해야 할 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하거나, 경쟁 상황을 고려하여 보수적인 입찰가 범위를 설정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

상기 범위 내에서 본 물건의 낙찰 가능성을 판단하며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.