나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514078 [1] 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부개동 소재 "인천부개서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철역을 비롯한 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건 내 제10층 제1007호로서, (사용승인일 : 2016.11.23.) 외벽 : 페인트 등 마감 창호 : 새시 창임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 오피스텔임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 폭 약 15미터와 북동측 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514078 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 10층1007호

건물명: 엠타워9 (M-TOWER 9)

용도: 오피스텔

사용승인일: 2016년 11월 23일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 10층 1007호

건축물현황: 2016년 11월 23일 사용승인, 15층 건물, 총 119호실 (건축물표제부 정보 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지 지분: 5.915㎡

건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

건물 지분: 47.37㎡

참고: 제공된 JSON 데이터에 따르면 동일 건물 내 유사 면적의 호실은 72.45㎡ ~ 74.56㎡로 나타나, 본건 호실의 면적(47.37㎡)과의 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 부평구 부개동 소재 "인천부개서초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

건물 내 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 지하철역 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (2025-05-19 지정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26. 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2: 2016-12-12 접수, 소유권이전 (설진욱)

* 갑3: 2021-09-16 접수, 소유권이전 (강호경, 매매 금191,000,000원)

* 을1: 2023-11-29 접수, 주택임차권 (김지현, 권리금액 금191,000,000원), 말소. (전입일자: 2021-9-16, 확정일자: 2021-8-26)

* 갑4: 2025-11-20 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 191,000,000원), 말소. (말소기준권리: 인천지방법원 2025타경514078 강제경매개시결정)

등기부채권 총액: 191,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김지현)

* 보증금: 191,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-16

* 확정일자: 2021-08-26

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 참고: 임차권등기(을1)가 되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기"로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인에게 대항력이 없으며, 등기부상 임차권등기가 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경514078 강제경매개시결정 (갑4, 2025-11-20 접수)

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 복합 상권입니다. 북서측 인근의 초등학교와 도보 거리 내에 위치하며, 인근에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 일반상업지역에 속하여 향후 상업적 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인천부개서초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 근거리 지하철역 및 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 도로 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다. 이는 HUG와 관련된 채권/채무 관계, 보증금 처리 방식 등에 변동이 있음을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 부담이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다. (참고: HUG는 대위변제 후 임대인의 채무 불이행 시 공매 절차 진행 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 등을 통해 경매 절차를 진행하는 경우가 많습니다.)

6.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득 제한) 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 김지현 씨의 경우 대항력이 없으며, 임차권등기 역시 말소 예정으로 보입니다. 다만, 보증금이 191,000,000원으로 고액이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, HUG와의 최종 정산 내용 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 낙찰 후 보증금 관련 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리인 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 정확한 내용을 파악하는 것이 중요하며, 향후 건물 이용 및 개발에 대한 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2016년) 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 복합 상권에 위치하여 주거 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주요 권리(임차권)가 말소될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 채권자가 HUG라는 점에서 채권 회수 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 168,000,000원입니다. 최근 동일 건물(M-TOWER 9)의 유사 면적(72.45~74.56㎡) 실거래가는 2025년 9월 170,000,000원에서 2026년 1월 220,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 47.37㎡를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 230만원 ~ 300만원 선으로 추정할 수 있습니다. (47.37㎡ * 2.3~3.0백만원/㎡ = 약 109백만원 ~ 142백만원).

감정가가 시장 실거래가 추정치보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한 'HUG 인수조건 변경'이라는 변수가 존재하며, 이는 추가적인 비용이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 따라서, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황, 감정가, 잠재적 리스크, 권리관계의 명확성 등을 고려하여, 예상 입찰가를 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 제안합니다.

가장 합리적인 최초 입찰가는 140,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.