나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514076 [1] 인천광역시 서구 가좌동 334-6 금강빌라 나동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가좌고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 내 1층 101호 외벽: 적벽돌 쌍기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별 냉난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 출입로를 통해 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 정비구역 (2024-01-22)(가재울숲문화마을 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514076 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514076 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 334-6 금강빌라 나동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 토지지분: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 건물면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

* 건물지분: 49.11㎡ (약 14.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, "가좌고등학교" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측의 출입로를 통해 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 7일

* 확정일자: 2018년 5월 23일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 집합건물 등기부상 을구 순위번호 7번 주택임차권 등기가 존재하였으나, 본 물건명세서상 서울보증보험주식회사로부터 2026년 4월 1일자로 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가압류, 압류 등 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

본 경매 물건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없는 조건입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 가좌동 146-31번지 송림빌라(203동) (1993년식, 35.45㎡)은 2026년 1월 5일 8,700만원에 거래되었습니다. (면적당 약 245만원)

* 인천광역시 서구 가좌동 306번지 코스모스 (1986년식, 46.62㎡)는 2026년 1월 9일 13,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 279만원)

* 제공된 정보 중 1,500만원 거래는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특수 거래 또는 일부 지분에 대한 거래일 가능성이 높아 본 시세 분석에서는 제외하였습니다.

본건의 건물면적은 49.11㎡(약 14.86평)이며, 최근 인근 실거래가(㎡당 약 245만원 ~ 279만원)를 적용하면 본건의 적정 시장가는 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원대로 추정됩니다. 본건의 감정가 7,600만원(면적당 약 155만원)은 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건 주변에는 다세대주택, 공동주택 등의 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 가좌고등학교가 위치하고 있어 학생 및 관련 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 기피시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 가좌고등학교가 인근에 소재하고 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 있으나, 현재는 해당 지정 기간이 만료되었습니다.

* SGI 인수조건 변경: 임차인(서울보증보험)과의 조건 변경 사항이 기재되어 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 특히, 본건은 '가재울숲문화마을 주거환경개선사업' 정비구역에 포함되어 있어 향후 해당 사업 진행에 따른 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가가 최근 인근 실거래가 대비 상당히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다. 등기부상 주택임차권 등 복잡한 권리 관계가 있었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 주거환경개선사업 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차로 인한 시세 차익 기대

* 임차인 관련 권리관계 명확화 (보증금 인수 부담 없음)

* 주거환경개선사업 추진 지역으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 76,000,000원입니다. 최근 인근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주택은 ㎡당 약 245만원에서 279만원 수준으로 거래되고 있으며, 이를 본건 건물면적 49.11㎡에 적용 시 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원대의 시장가를 형성하고 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세 차익이 클 것으로 예상되므로 감정가보다 높은 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 주거환경개선사업의 진행 상황 및 향후 변수를 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.