나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64824 [1] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "송화초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표토지 : 아동동 283 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64824 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 101동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 341,000,000원

* 토지면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

* 토지지분: 56.687㎡ (약 17.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 140.34㎡ (약 42.45평)

* 건물지분: 140.339㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "송화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 주거지역으로서 쾌적성을 포함한 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을21 (하나은행 근저당, 2023년 05월 25일 접수)

* 매각으로 인한 소멸 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (을22, 을23, 갑30, 갑31, 갑32, 갑33, 갑34, 갑35)

* 인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 부분에 기재 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 전양호 (2020-02-26), 전철호 (2023-05-25, 임의경매 개시)

* 근저당: 하나은행 (264,000,000원), 주식회사리드코프 (13,000,000원), 이창규 (48,000,000원, 공동담보)

* 가압류: 농협은행 (9,119,168원), 신한카드 (5,047,880원)

* 압류: 경기도파주시, 파주시 (2회)

* 임의경매: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (264,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 339,167,048원

4. 상권분석

* 본건은 경기도 파주시 아동동 283번지에 위치한 팜스프링아파트 단지 내에 소재합니다.

* 주변으로는 송화초등학교가 인근에 있으며, 대규모 아파트 단지와 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 생활 편의 기능이 통합된 지역입니다.

* 주요 도로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 상권 활성도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 아파트 1개호로 이용 중이며, 전반적으로 주거 기능에 충실한 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 송화초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교 주변은 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다. (교육지원청 재확인 필요)

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

* 주거환경: 25층 아파트 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트조로 건축되었습니다. (사용승인일: 2001년 9월 27일)

* 아파트 단지 정보 (팜스프링):

* 총 31개동, 2944세대 규모입니다.

* 최고층 25층, 최저층 3층입니다.

* 총 주차 대수는 3619대 (세대당 약 1.2대)로 넉넉한 편입니다.

* 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡하거나 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

* 가축사육제한구역.

* 상대/절대 보호구역 (송화초등학교).

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026년 8월 25일까지). 외국인 또는 특정 목적의 주택 거래 시 허가 필요.

* 임대 관계 미상: 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후: 2001년 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 파주시 아동동에 위치한 팜스프링 아파트 경매 물건으로, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 갖춰진 주거지역 내에 위치합니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하의 채권들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 복잡한 권리 관계를 숙지해야 하며, 토지 거래 제한 구역 등 다수의 이용 제한 사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있습니다.

* 건물 노후도 역시 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 파주시의 주거 지역 내 위치한 아파트 물건입니다.

* 송화초등학교를 비롯한 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 속하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로, 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 건물면적이 140.34㎡ (약 42.45평)으로 비교적 넓어, 중대형 평형을 찾는 수요에 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 2026년 6월 10일 거래: 19,000만원 (84.942㎡)

* 2026년 6월 6일 거래: 18,900만원 (59.977㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 15,000만원 (51.412㎡)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례의 거래 금액(15,000만원 ~ 19,000만원)과 본건의 감정가(34,100만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다.

* 또한, 제공된 매매 사례의 전용면적(51.412㎡ ~ 84.942㎡)은 본건의 건물면적(140.34㎡, 약 42.45평)과 상당한 차이를 보입니다. 따라서, 해당 매매 사례가 본건의 정확한 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 본건과 동일한 팜스프링 아파트 단지 내, 유사한 면적(140.34㎡)의 최근 실거래가 및 주변 유사 아파트의 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 만약 감정가가 현 시세를 충분히 반영하고 있다면, 최근 매매 사례는 다른 면적대이거나 단지 내에서도 일부 특수성이 반영된 결과일 수 있습니다. 반대로, 감정가가 과도하게 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 최소 감정가의 80% 수준 (약 272,800,000원)을 초기 고려 범위로 설정하되, 본건 면적과 유사한 실거래가를 조사하여 시세 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 확인한 후, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.