나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73630 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 10층 1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 북측 인근에 '망월사역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 내 10층 1004호(1개호)로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 일부 석재붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경73630 (1)

소재지

경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 10층 1004호 (신주소: 경기도 의정부시 평화로 137)

용도

아파트

감정가

80,000,000원

토지면적

9. 56㎡ (약 2.89평)

토지지분

9. 5622㎡ (약 2.89평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

15. 64㎡ (약 4.73평)

건물지분

15. 64㎡ (약 4.73평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

건축물대장상 용도

공동주택 (아파트)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 북측 인근에는 '망월사역(지하철 1호선)'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 중 10층 1004호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

이용상태

본건은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지에 비해 등고가 평탄한 정방형이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

신청 채권자

주택도시보증공사

경매 구분

부동산강제경매

등기부 요약

* 소유권이전 (신탁등기말소): 2017-02-23

* 소유권이전 (매매): 2022-04-12

* 주택임차권: 심경원 (권리금액 110,000,000원, 2022-03-18 확정, 2022-04-08 전입) - 말소 예정

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07) - 말소기준권리

* 압류: 양천세무서장 (2025-11-18)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-19 개시결정) - 신청 채권자

말소기준권리

강서세무서장의 압류 (2023-02-07)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(심경원)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2023-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하였으며, 임차보증금반환채권 양수인이 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다.

인수 보증금 합계

0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (주택도시보증공사의 강제경매로 인해 말소기준권리 하위 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 주택가와 함께 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성

지하철 1호선 망월사역이 도보권 내에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

시장 동향

1호선 역세권 소형 아파트로, 1인 가구 및 소규모 가구를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 르네상스시티

* 주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4 (신주소: 경기도 의정부시 평화로 137)

* 사용승인일: 2017년 1월 17일 (준공 9년차)

* 동수: 1동

* 총 세대수: 176세대

* 본건 위치: 10층 1004호

* 전용면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 최고층: 13층

* 주차대수: 총 40대 (지상 12대, 지하 2대) - 세대당 주차 대수가 0.23대로 부족한 편입니다.

관리사무소 연락처

070-4773-8222

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 제한

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

소형 평형의 한계

전용면적 15.64㎡ (약 4.73평)의 초소형 평형으로, 주로 1인 가구 수요에 국한될 수 있습니다.

부족한 주차 시설

176세대 대비 총 40대의 주차 공간은 매우 부족하여 거주자 및 방문객에게 불편을 초래할 수 있습니다.

명도 관련 불확실성

임대관계가 '미상'으로 표시되어 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 예상치 못한 명도 관련 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 르네상스시티 아파트 10층 1004호(전용 15.64㎡)입니다. 2017년 준공된 신축급 소형 아파트로, 1호선 망월사역 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸될 예정이고, 가장 중요한 임차인도 대항력을 포기하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 감정가는 8,000만원이지만, 최근 동일 10층 매물이 9,500만원에 거래된 이력이 있어 시세 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 그러나 초소형 평형, 다수의 토지이용계획 제한, 부족한 주차 시설 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 소형 아파트

2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

역세권 프리미엄

지하철 1호선 망월사역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근이 용이합니다.

안전한 권리 관계

모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 포기로 인해 인수 부담이 전혀 없습니다.

최근 실거래가 반영

감정가 대비 높은 실거래가(9,500만원)가 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 10층에 위치한 르네상스시티 아파트가 2026년 7월 3일 9,500만원에 실거래되었습니다. 감정가는 8,000만원이나, 이러한 최근 시세 추이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 9,000만원에서 9,500만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 취득세, 중개수수료 등 부대 비용을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.