나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513930 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 밀집된 공동주택 지대 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호로서, (사용승인일:1995.11.21) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성한 사다리형 완경사지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭5미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 내부현황은 거주인 폐문부재로 인하여 육안으로 확인하지 못하였으나, 아랫층 301호에서 누수로 인한 피해를 호소하고 있는바 경매입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

-외벽에 '이화빌라 6동'으로 표시됨
-현관문에 '아래층 301호의 누수관련 쪽지' 및 '밸브잠금 단수안내'가 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513930 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-509, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

건물면적: 43.83㎡ (약 13.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1995년 11월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본 건 북측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장 압류 (갑7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (제출된 HUG의 말소동의 확약서에 따라 을구 9번 주택임차권 등기 (송지현)도 소멸될 예정임)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (송지현)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 5일

* 확정일자: 2022년 5월 27일

* 비고: 대항력 없음. (주택임차권등기는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

등기부 현황:

* 소유권 이전: 이규봉 (2013.07.25), 오승훈 (2022.07.26)

* 압류: 강서세무서장 (2023.02.07), 양천세무서장 (2025.11.14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.14)

* 주택임차권: 송지현 (2024.06.24) - 말소 예정

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 본 건과 유사한 면적(약 13.27평)의 다세대주택을 기준으로 인근 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 3월 거래된 47.56㎡ (약 14.38평) 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 34.65㎡ (약 10.49평) 다세대주택은 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건의 건물 연식(1995년 준공)과 면적(43.83㎡)을 고려할 때, 인근 유사 물건의 거래 사례들을 종합적으로 검토한 결과, 현재 시세는 감정가 90,000,000원 내외로 형성될 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보 요약 (2026년 3월 기준):

* 508-34번지, 2014년식, 64.73㎡, 3층, 173,000,000원

* 412-9번지, 1987년식, 47.56㎡, 1층, 120,000,000원

* 774-19번지, 1991년식, 34.65㎡, 2층, 55,000,000원

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 아파트 단지, 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다. '간석3동행정복지센터'가 인근에 위치합니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 본 건 주변에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 지도를 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1995년 준공으로 약 30년 가까이 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

누수 문제: 아래층 301호에서 누수 피해를 호소하고 있다는 점은 잠재적인 하자 및 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 현관문에 관련 안내문이 부착되어 있는 것으로 보아, 해당 문제에 대한 확인이 필요합니다.

도로 사정: 북측 5미터 도로에 접해 있으나, 주변 주택가 특성상 주차 공간 확보가 어려울 수 있습니다.

외벽 표시: '이화빌라 6동'으로 표시된 점은 실제 건축물 명칭과 다를 수 있어 등기부 등과의 대조 확인이 필요합니다. (다만, 건축물대장상 간석동 37-509번지로 확인됨)

토지거래허가구역: 외국인 등의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (2025년 8월 25일까지)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 다세대주택으로, 입지 조건과 주변 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 건물 연식이 오래되었고, 아래층과의 누수 문제, 외벽 명칭 표기 차이 등 확인 및 관리가 필요한 사항들이 존재합니다.

권리분석상 인수되는 권리나 부담금은 없는 것으로 판단되므로, 낙찰 후 법적 권리 관계에 대한 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 행정복지센터 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

권리관계 무하자: 인수되는 권리 및 금액이 없어 법적 부담이 없습니다.

안정적인 시세: 인근 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있어 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 90,000,000원입니다. 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래 사례 분석 결과, 본 건의 시세는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

건물 노후화 및 누수와 같은 잠재적 리스크를 감안할 때, 합리적인 입찰 전략은 감정가 수준 이상에서 시작하여 경매 상황에 따라 유동적으로 결정하는 것입니다.

따라서 95,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안하며, 최종 결정은 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁률을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.