나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13389 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 345-2 웰스파크빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡터널 남서측에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공 동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 2호선,5호선 까치산역 및 노선버스 정류장이 소 재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽 : 석재타알붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수 도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13389 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 345-2 웰스파크빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물면적 (전용면적): 27.52㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 정방형 평지로 주거용 부지로 이용 중이며, 북측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 20일에 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13389)으로, 채권자는 한국주택금융공사이며 채권 총액은 206,076,295원입니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역이 있으며, 2024년 12월 23일에 주택임차권(채권금액 190,400,000원)이 등기되었습니다. 이 임차권의 말소 여부는 '인수'로 표시되어 있으며, 전입일자는 2020년 8월 5일입니다.

임차인 현황에는 한국주택금융공사가 보증금 190,400,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 5일, 확정일자 2020년 7월 2일로 등록되어 있으며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

권리분석 결과, 선순위 임차권이 존재하며 대항력이 있어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

까치산역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받을 수 있으며, 이를 통해 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 확보됩니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 평스라브 지붕으로, 외벽은 석재타일붙임, 창호는 PVC샷시로 시공되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 총 6층 규모(본건은 2층)로 연면적은 573.45㎡입니다.

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 제공합니다.

건축물대장 상 건축물 현황도와 실제 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 190,400,000원 인수 가능성입니다. 경매 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 이를 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 증가하게 됩니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 2013년에 준공되어 건축물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권에 자리 잡고 있어 교통이 편리합니다. 2013년에 건축된 다세대주택으로, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 190,400,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 대비가 필요합니다.

감정평가액 2억원 대비, 최근 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가가 더 높은 수준을 형성하고 있어, 권리관계를 명확히 해결하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 거리.

* 상대적 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대.

* 안정적인 수요: 주택 수요가 꾸준한 강서구 화곡동 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

최근(2026년 7월) 거래된 유사 신축(2019년 준공, 19.98㎡) 다세대 주택이 21,600만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(27.52㎡, 2013년 준공)의 시장 가치는 약 2억 9천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가는 2억원으로, 시장 가치 대비 낮은 수준입니다.

가장 큰 변수는 190,400,000원의 임차인 보증금 인수 여부입니다. 만약 보증금을 전액 인수하게 된다면, 낙찰가와 합산하여 실제 지출액이 크게 증가하므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 임차인 보증금 문제가 배당을 통해 해결될 가능성을 전제로, 감정가와 최근 실거래 사례를 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 명확한 권리관계 분석 및 배당 결과 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.