나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73601 [1] 경기도 양주시 덕계동 614-28 원창맨션 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계고등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호: 알루미늄 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

덕계동 614-28 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 의정부지방법원 2025타경73601 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 614-28 원창맨션 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 38.17㎡ (약 11.55평)

토지 지분: 38.17㎡

건물면적: 55.08㎡ (약 16.66평)

건물 지분: 55.08㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

건물명: 원창맨션

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물

준공일: 2000년 6월 10일

총세대수: 12세대

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, '덕계고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리: 을구 10번 근저당권 (2021년 4월 29일 접수)

인수되는 권리:

* 을구 9번 전세권설정: 손병철, 40,000,000원 (2021년 1월 25일 접수) - 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 11번 주택임차권: 경기주택도시공사, 75,000,000원 (2020년 7월 17일 전입, 2020년 7월 22일 확정) - 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

주의사항: 등기부등본상 을구 9번(손병철 전세권) 및 을구 11번(경기주택도시공사 주택임차권) 모두 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 특히 경기주택도시공사는 '대항력: 있음'으로 명시되어 있어 보증금 전액 인수가 예상됩니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 정보와 상충되어, 인수되는 보증금 총액에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 기타 임차권, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 경기주택도시공사

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-17

확정일자: 2020-07-22

대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 높음)

* 임차인: 손병철

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음 (단, 전세권 설정 등기가 있어 인수될 가능성 있음)

* 임차인: 소순교

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-26

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

1.3. 상권분석

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본 물건은 주거지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: '덕계고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인(경기주택도시공사)의 보증금 75,000,000원과 선순위 전세권(손병철)의 40,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 총 115,000,000원의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리 분석 정보 불일치: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 개별 권리들의 '말소: 인수' 및 '대항력: 있음' 표기가 상반되어, 실제 인수 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. 이 부분은 반드시 현장 확인 및 권리 분석 재검토를 통해 명확히 해야 합니다.

* 건물 노후: 2000년에 준공되어 건물 노후에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가(87,000,000원)가 특징입니다. 입지 조건상 주거 지역으로서의 장점과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인과 선순위 전세권이 인수될 가능성이 높아, 약 1억 1,500만원의 추가 인수 부담이 예상됩니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 개별 권리들의 인수 명시가 상반되는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이자, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다. 이러한 인수 부담과 정보의 불일치를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 상대적으로 낮은 감정가: 8,700만원이라는 감정가는 현재 시세 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 실거주 목적 적합성: 인수되는 권리를 감안하더라도, 실거주를 목적으로 하는 경우 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 주거 수요: 덕계동 일대는 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 먼저 인수되는 권리 금액을 파악해야 합니다.

* 인수 예상 금액:

- 경기주택도시공사 (주택임차권): 75,000,000원

- 손병철 (전세권): 40,000,000원

- 총 인수 예상 금액: 115,000,000원

주변 시세 정보 분석 결과, 2019년식 '행복마을2차' 70.2㎡가 2026년 6월 210,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 면적(55.08㎡)과 준공 연도(2000년)를 고려할 때, 현재 시세는 2억 1천만원보다 낮을 것으로 예상됩니다.

만약 인수되는 권리 총액 115,000,000원을 모두 부담해야 한다면, 낙찰 후 총 매입 비용은 최소 감정가 87,000,000원 + 인수 금액 115,000,000원 = 202,000,000원이 됩니다.

주변 시세가 2억 1천만원임을 감안할 때, 인수되는 권리(115,000,000원)를 제외한 순수 입찰가는 약 95,000,000원(210,000,000원 - 115,000,000원) 수준이 한계선으로 볼 수 있습니다.

하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되는 점을 감안하면, 실제 인수 금액은 크게 달라질 수 있습니다. 만약 인수되는 보증금이 0원이라면, 감정가(87,000,000원)를 기준으로 입찰가 산정이 가능하나, 이는 매우 이례적인 경우입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

명확한 인수 금액 확인이 최우선 과제이며, 이를 전제로 할 때, 감정가 87,000,000원 이하 또는 이를 약간 상회하는 수준(예: 90,000,000원 이하)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 인수되는 권리 총액을 포함한 총 매입 비용이 주변 시세를 초과하지 않도록 신중하게 판단해야 합니다.

권리 분석상의 불일치 정보를 반드시 명확히 확인한 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.