나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104408 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '남현동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104408 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 2층204호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

295,000,000원

2.5. 면적

토지 면적: 17.87㎡ (약 5.41평)

토지 지분: 17.87㎡ (약 5.41평)

건물 면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

건물 지분: 27.76㎡ (약 8.39평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 강제경매

2.8. 채권자

주OOOOOOO

2.9. 건물 정보

건축 연도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 건물 중 2층 204호

총 동 면적: 491.18㎡

대지 면적: 246.75㎡

건축 면적: 147.7㎡

연면적: 491.18㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '남현동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 다세대주택 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4. 도로 상태

본건 북서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 혼재 단지) 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등)입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을7 (근저당권, 김지연, 2021-03-05 접수)이 본건의 말소기준권리입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김종현)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-05

* 확정일자: 2021-01-08

* 배당신고일자: 2024-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련.

1.2. 3. 등기부 요약

* 최선순위 권리: 최철규 소유권보존 (2013-08-09)

* 말소기준권리: 김지연 근저당권 (2021-03-05)

* 기타 권리:

* 주택임차권 (김종현, 260,000,000원) - HUG 확약서 제출로 인수 보증금 없음.

* 압류 (서초세무서장, 2023-12-08)

* 압류 (관악세무서장, 2024-07-23)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 2025-11-19) - 본건 사건

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-28)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (근저당 40,000,000원 + 임차보증금 260,000,000원)

1.2. 4. 권리분석 종합

신청 채권자 겸 주택임차권자 김종현의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 0원이며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 많아 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.3. 2. 상업 시설 접근성

남현동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 자세한 상업 시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 3. 교통 접근성

북서측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

단독 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 2. 교육 시설

주변 지역의 교육 시설 현황에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 3. 편의 시설

남현동 주민센터가 가까이 있어 행정 관련 편의를 이용할 수 있습니다. 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의 시설은 주변 탐문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 4. 혐오 시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오 시설이 확인되지 않습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 내부 상태 미확인

소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 물건의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 조사 및 제시 목록에 근거하여 감정평가가 이루어졌으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인하여 하자 여부를 점검해야 합니다.

1.5. 2. 토지거래허가구역 지정

본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상: 아파트 혼재 단지 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등) 이는 향후 부동산 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 의미하므로, 구매 목적에 따라 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치한 편백나무빌라 2층 204호 다세대주택입니다. 감정가는 295,000,000원입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련하여 HUG의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지거래허가구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분을 충분히 인지하고 현장 조사를 철저히 진행한다면, 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 없습니다.

* HUG의 확약서 제출로 인해 인수할 임차보증금이 전혀 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 서울 관악구의 도심 생활권에 속해 있어 실수요자들의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 27.76㎡(약 8.39평)의 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 지역 내 빌라 거래가는 다음과 같습니다.

* 한백리츠빌(2015년식, 50.37㎡): 2026년 7월, 509,000,000원

* 명성빌라(1991년식, 48.29㎡): 2026년 7월, 335,000,000원

* 이가채(2016년식, 43.94㎡): 2026년 7월, 510,000,000원

본건 물건은 2013년식 다세대주택으로 전용면적 27.76㎡(약 8.39평)입니다. 비교 대상 물건들의 연식(1991년 ~ 2016년) 및 면적(43.94㎡ ~ 50.37㎡)과 비교했을 때, 본건은 비교적 최근 건물(2013년식)이나 면적이 작습니다.

신축 빌라들의 제곱미터당 가격이 약 1000만 원 이상인 점을 감안하면, 2013년식 건물임을 고려하여 본건의 가치를 추정할 수 있습니다. 이를 토대로 시세를 환산하면 약 2억 7천만 원대에서 3억 2천만 원대로 추정됩니다. 본건의 감정가는 295,000,000원으로, 이는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

인수할 보증금이 없으므로, 감정가 295,000,000원을 기준으로 낙찰가율 90%~100%를 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 90% 수준: 약 265,500,000원

* 감정가 95% 수준: 약 280,250,000원

* 감정가 100% 수준: 295,000,000원

내부 미확인 리스크와 토지거래허가구역 지정 사항을 고려할 때, 시세 및 감정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 유리할 수 있습니다.

1.8. 3. 최종 권고 입찰가

275,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.