나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13625 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 494-2 스마트빌 씨동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 지하철 경의중앙선, 경춘선 "망우역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 경의중앙선, 경춘선 "망우역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상:6층 건물 내 제씨동 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2015.09.07) 외벽: 일부 석재마감 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, cctv설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망우동 494-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13625 (1)

감정가: 444,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 494-2 스마트빌 씨동 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지 면적: 35.48㎡ (약 10.7평)

건물 면적: 57.33㎡ (약 17.3평)

사용승인일: 2015.09.07

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 지하철 경의중앙선, 경춘선 "망우역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 망우역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 도로 상태

단지 남서측으로는 노폭 약 8m 내외, 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 사항

말소기준권리: 2023-02-27 접수된 광주지방검찰청검사의 압류 (갑4) 입니다.

주요 권리 사항:

* 소유권보존: 2015-09-08 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 2015-11-10 (갑2)

* 소유권이전: 2022-04-28 (갑3)

* 주택임차권 (조미연): 2024-04-23 말소 등기 (을3). 전입 2022-04-07, 확정 2022-02-16, 보증금 450,000,000원.

* 이 외 다수의 압류 및 가압류 권리들이 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액: 648,434,250원

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사 (대리인 조미연)

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-07

확정일자: 2022-02-16

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고: HUG 인수조건 변경, 조

3.3. 인수되는 권리 및 특이사항 (HUG 포함)

제공된 권리 분석 결과, 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 조미연의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며 주택임차권 역시 말소 예정으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, "대항력있는임차인", "HUG 인수조건 변경" 이라는 특이사항이 명시되어 있어, 실제 현장 조사 시 점유 관계 및 HUG 관련 인수조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. HUG 보증 물건의 경우, HUG의 특정 인수 조건이 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있으므로 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매 사례 비교)

최근 매매 자료 분석 결과, 인근 망우동 지역의 다세대 및 연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 망우동 456-8 지은아트빌B동 (2007년식, 52.93㎡): 28,000만원

* 망우동 458-10 드림캐슬 (2019년식, 44.6㎡): 40,000만원

본건(2015년식, 57.33㎡)의 감정가 44,400만원은 최근 거래 사례, 특히 2019년식 신축 건물인 드림캐슬(44.6㎡)이 40,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 다소 높은 수준일 수 있습니다. 다만, 본건의 전용 면적이 더 넓다는 점은 긍정적 요소입니다. 전용 면적 기준 평당 시세를 환산하면, 드림캐슬은 약 2,960만원/평, 지은아트빌은 약 1,750만원/평 수준입니다. 본건의 감정가는 약 2,560만원/평으로, 두 사례의 중간 정도 수준입니다.

4.2. 상권 및 생활 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역 내 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.3. 주거 환경 및 주변 시설 (혐오시설 유무)

공동주택, 공원 등이 혼재하는 주거 환경으로, 일반적인 생활 환경을 제공합니다.

현장 조사 및 지도상 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 건물 상세 정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 평스라브 지붕 구조의 6층 건물 내 제 C동 제2층 제202호입니다.

현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축물 현황 (총괄, 표제부, 전유부 요약)

* 건축물대장 총괄표제부: 스마트빌 (망우동 494-2번지), 공동주택 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도, 2015년 5월 건축 허가, 2015년 9월 사용승인. 총 4개동, 총 주차 36대.

* 건축물대장 표제부 (C동): 2015년 9월 사용승인, 지상 6층, 철근콘크리트 구조, 연면적 658.26㎡, 승강기 1대 설치.

* 건축물대장 전유부 (202호): C동 2층 202호, 전용면적 57.33㎡.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 불확실성

본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 물건으로, "HUG 인수조건 변경"이라는 명시적 특이사항이 존재합니다. 이는 낙찰 후 HUG의 특정 조건(추가 비용 부담, 권리 제한 등)을 인수해야 할 가능성을 내포하므로, 계약 전 HUG 측과의 명확한 협의 및 조건 확인이 절대적으로 필요합니다. 이 부분이 불확실하다면 입찰 참여에 신중해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 잠재적 문제

임차인 현황에 '대항력 없음' 및 '주택임차권 말소'로 기재되어 있어 법적으로는 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 병기되어 있어, 실제 점유 관계 및 법적 권리 외의 실제적인 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문 시 점유자 확인 및 관련 사실 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 (미확인 사항)

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 중인지 여부 및 임대 조건에 대한 정보가 부족합니다. 또한, HUG 인수조건에 대한 구체적인 내용 파악이 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 망우동 역세권에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편이나, 권리 분석 상 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 법적으로는 인수되는 권리가 없을 것으로 분석되나, HUG의 구체적인 인수조건 확인이 필수적이며, 임차인 관련 사항도 면밀한 조사가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 매력적인 투자처가 되기 위해서는 잠재적 리스크 해소 및 시세보다 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 망우역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 향후 건물 노후화에 대한 부담 적음.

* 넓은 전용 면적: 57.33㎡ (약 17.3평)으로 1~2인 가구 주거 또는 소형 임대 수익용으로 적합.

* 법적 권리 관계 명확화 가능성: 권리 분석상 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 444,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 건물 시세는 약 3억 5천만원 ~ 4억원 수준으로 추정됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 임차인 관련 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

법적으로 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 및 시세, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 조사 및 HUG 조건 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 추천 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현장 조사 및 HUG 관련 조건 확인 후 반드시 재검토되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.