나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13354 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉2동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재 하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 2필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 334-16 및 334-34 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13354 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.0675㎡ (약 6.07평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

건물지분: 28.88㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉2동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임. 2019년 사용승인된 신축 건물임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 완경사의 2필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 대상물건의 서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 기간).

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

- 소유권보존 (2019.12.12)

- 주택임차권 (을1, 2023.07.26, 이 (이미란), 보증금 223,000,000원, 말소: 인수): 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

- 공유자전원지분전부이전 (2020.08.06)

- 압류 (기흥세무서장, 2022.01.21, 말소기준권리)

- 가압류 (주택도시보증공사, 2023.01.17, 말소)

- 압류 (구로구, 2023.12.14, 말소)

- 강제경매 (을6, 이 (이미란), 2025.11.18, 말소): 채권자 이 이 신청한 강제경매로, 보증금과 동일한 금액임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이미란)

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-28

확정일자: 2020-03-30

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 있음 (최선순위 임차인으로 보임)

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 인수 조항 확인 필요)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석:

- 서울 구로구 개봉동 330-8번지 '한신빌라' (2002년식, 51.48㎡): 2026년 7월 1일 25,000만원에 거래. ㎡당 약 485.6만원 시세.

- 경기 광명시 개봉동 342-1번지 '파크빌라' (1993년식, 41.52㎡): 2026년 7월 1일 13,950만원에 거래. ㎡당 약 335.8만원 시세.

- 서울 구로구 개봉동 108-5번지 '미림빌라' (1982년식, 61.19㎡): 2026년 7월 13일 25,000만원에 거래. ㎡당 약 408.6만원 시세.

* 종합 분석: 본건은 2019년 사용승인된 신축 건물로, 가장 유사한 거래 사례인 '한신빌라'의 ㎡당 시세(약 485.6만원)를 적용하여 산정 시, 본건(28.88㎡)의 현 시세는 약 14,016만원으로 추정됨. 감정가(23,000만원)와 시세 간 상당한 차이가 존재함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 소재로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근 공공 및 사설 교육시설 존재 가능성 높음.

* 녹지공간: 주거 밀집 지역으로 공원 및 녹지 공간 접근성 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 이 씨는 대항력을 갖춘 선순위 임차인이며, 보증금 223,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 부담이 될 수 있으므로, 배당표 확정 시 임차인 변제 예상 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(23,000만원)가 유사 매물 시세(약 14,000만원) 대비 현저히 높아, 고평가되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 제한이 있으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 지정 기간이 만료 예정임)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설이 있다고 보기는 어려움.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 소액 투자가 가능하며 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 최선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다. 또한, 감정가와 실거래가 시세 간 큰 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합한 면적.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 본 건물의 잠재적 가치를 산정하되, 인수 보증금(임차인 보증금 223,000,000원)은 제외하고 시세 기준으로 예상 입찰가를 산출합니다.

가장 유사한 거래 사례(서울 구로구 개봉동 330-8번지 '한신빌라', 51.48㎡, 2026년 7월 1일 25,000만원 거래)를 기준으로 환산한 본 건의 시장 가치는 약 140,000,000원입니다.

감정가는 230,000,000원으로, 시장 시세 대비 현저히 높은 편입니다. 대항력 있는 임차인(이 씨)의 보증금 223,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 리스크입니다.

따라서, 부동산 자체의 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산출하면, 시장 시세를 반영하여 190,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가와 시장 시세의 괴리를 고려하고, 잠재적 인수 부담을 인지한 상태에서의 초기 고려 가격입니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정하였으나, 실제 낙찰가에 따라 임차인 보증금 전액 또는 일부가 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 최종 입찰가는 반드시 배당표 및 임차인과의 관계를 면밀히 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.