나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73622 [1] 경기도 포천시 관인면 사정리 57-1 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "떳마루마을" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 일부 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 001 : 부정형의 동하향 완경사의 잡종지임. 기호 002 : 부정형의 남동하향 경사지의 임야로서 지상에 소나무 및 홥잡목 등이 자생중임. 기호 003 : 부정형의 동하향 완경사의 농경지(전)임. 기호 004 : 부정형의 동하향 완경사의 "도로" 등임. 기호 005,006 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 집종지임. 기호 007 : 부정형의 동하향 완경사의 농경지(전)임.

인접 도로상태

기호 001,005,006,007 : 맹지이며 소로3류는 미개설 상태임. 기호 002,003 : 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호 004 : 본건 일부는 현황 "도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 001,005,007 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 역사 문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인등,용도주택,국토 교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 002 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06 -22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06- 22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인 등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 003,006 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상 외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호). 기호 004 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06 -22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-01-04), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26)대상외국인 등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호).

제시목록 외의 물건

기호 003 토지의 지상에 컨테이너구조 2동이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조).

공부와의 차이

기호 004 토지는 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부는 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73622 (1)

소재지: 경기도 포천시 관인면 사정리 57-1

용도: 잡종지

감정가: 542,205,500원

토지면적: 33,895.00㎡ (약 10,253.7평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "떳마루마을" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 일부 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 인근에 버스 정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

인접 도로상태

기호 001, 005, 006, 007번지는 맹지이며 소로3류가 미개설 상태입니다.

기호 002, 003번지는 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

기호 004번지는 본건 일부가 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 보전관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

특히, 기호 001, 005, 007, 003, 006번지는 보전관리지역이며, 기호 002, 004번지는 농림지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역으로 일부 또는 전부에 대한 제한이 있으며, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 해당 지정일(2025년 8월 26일)이 이미 경과되어 현재는 효력이 상실된 것으로 보입니다.

주변 시설

주변 지역은 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 특정 혐오시설이나 대규모 공업단지 등 편입 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

등기부 요약

본 경매의 말소기준권리는 2011년 4월 20일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리 중 인수되는 사항은 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 물건입니다.

등기부채권 총액: 661,276,000원

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, 현재 건물은 존재하지 않습니다. 따라서 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

5. 생활정보

교통 접근성은 다소 불편하며, 주변 환경은 농촌 생활에 적합한 전원적인 지역입니다. 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 일부 토지(기호 001, 005, 006, 007)는 맹지로서 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필요합니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하여 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기호 004번지 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "도로"로 이용되고 있어, 추후 지목 변경이나 권리 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

* 기호 003번지 토지 지상에 제시외 물건으로 컨테이너구조 2동이 소재하고 있으나, 매각 대상에는 포함되지 않습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 건의 채권 잔액에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 넓은 면적의 토지로서, 현재 건물은 없는 상태입니다. 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 접근성 및 일부 토지의 맹지 여부가 단점으로 작용할 수 있습니다. 다양한 개발 제한 용도지역에 속해 있어 향후 개발 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리상 문제는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적을 활용한 장기적인 투자 및 개발 잠재력이 있습니다.

* 현황 "도로"로 이용 중인 필지가 있어, 향후 도로 관련 사업이나 개발 시 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 농림지역 및 보전관리지역의 특성을 활용한 농업, 임업 또는 전원주택 단지 개발 등 특정 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 542,205,500원입니다. 입찰가는 향후 부동산 시장 동향, 현장 조사 결과, 토지 이용 규제 해제 가능성, 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 권리상 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 잠재적 리스크와 개발 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.