나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73577 [1] 경기도 포천시 영중면 영평리 272-18 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영중면 영평리 소재 "영평삼거리" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 현황 "창고부지"로 이용중임. 기호(2),(3) : 부정형의 평지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 현황 기호(1) 토지의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(2) 토지는 지적상 맹지이나, 남측으로 기호(3)와 연결된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구(영평지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)). 기호(2) : 계획관리지역 , 자연취락지구(영평지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)). 기호(3) : 계획관리지역 , 자연취락지구(영평지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "창고용지"이나, 현황은 기호(1) 토지의 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건으로(사용승인일:1995.05.24) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.(탐문조사) 바 닥 : 에폭시 마감.(탐문조사)

이용상태

"창고"로 이용중임.

설비내역

급,배수시설 및 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물의 지붕에는 건물의 누수 등, 건물 보강을 위한 판넬지붕이 설치되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 제시외건물 ㄷ,ㄹ 매각에서 제외)
2. 목록1,2 지적상 맹지이나 목록3과 연결된 소로에 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경73577 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 포천시 영중면 영평리 272-18이며, 용도는 창고시설입니다.

감정평가액은 429,380,000원입니다.

토지 면적은 792.00㎡ (약 239.58평)이며, 건물 면적은 231.20㎡ (약 69.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경기도 포천시 영중면 영평리 소재 "영평삼거리" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 근린생활시설, 주택, 나지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통 상황은 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 토지(목록1, 2)는 지적상 맹지이나, 남측으로는 목록3 토지와 연결된 소로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 본건 토지 일체가 계획관리지역, 자연취락지구(영평지구)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한), 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 2025년 8월 26일 기준으로 외국인 등, 용도주택은 대상 외입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로, 1995년 5월 24일 사용승인을 받았습니다. 외벽 및 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 바닥은 에폭시 마감되었습니다. 건물의 지붕에는 누수 방지 및 보강을 위한 판넬 지붕이 추가로 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 4월 11일 접수된 영중농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 138,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(갑2, 2013.04.11, 임동순), 근저당권(을1, 2013.04.11, 영중농업협동조합, 138,000,000원), 강제경매(갑3, 2025.11.14, 이은애, 101,527,671원) 내역이 있습니다.

건물 등기부 요약 또한 유사한 권리 관계를 보여줍니다.

총 등기부채권액은 138,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 포천시 영중면 영평리 일대는 근린생활시설, 주택, 나지가 혼재된 지역으로, 창고시설로서 물류 보관 및 유통 등의 용도로 활용될 수 있습니다. "영평삼거리" 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있으며, 소로에 접해 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다. 지역적으로는 계획관리지역과 자연취락지구가 혼합되어 있어 개발 가능성과 제한 사항이 공존합니다.

1.4. 생활정보

현재 본 건물은 "창고"로 이용 중에 있습니다. 주변에는 근린생활시설 및 주택 등이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적상 맹지: 실제 토지는 지적도상 맹지이나, 남측 소로에 접해 있어 차량 통행에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 실제 도로 사용 및 통행 관련 상세 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 'ㄷ', 'ㄹ'은 매각에서 제외되지만, 건물 제시외면적이 347.00㎡에 달하여, 이를 제외한 다른 제시외 건물은 포함될 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 군사격장 소음대책구역 제3종, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 군사격장 소음대책구역은 주변 환경 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후: 1995년 사용승인된 건물로 약 30년 경과되었으며, 지붕에 보강용 판넬이 설치되어 있어 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 현재 누가 점유하여 사용하고 있는지, 사용료는 어떻게 되는지 등에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 영중면에 위치한 창고시설로, 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 명도 및 권리 확보에 유리한 물건입니다. "영평삼거리" 인근이라는 입지 조건과 일괄매각 대상이라는 점은 긍정적 요소입니다. 그러나 지적상 맹지, 다수의 토지이용 제한, 건물의 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 전 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸로 인한 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 창고 시설로서의 잠재력: 물류, 보관 등 실질적인 사업 운영에 적합한 용도입니다.

* "영평삼거리" 인근의 지역적 접근성.

1.8. 예상 입찰가

인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없으므로, 감정가 대비 70%~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 물건의 잠재적 리스크와 현장 상태, 그리고 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.