나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13600 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 420-29 비전팰리스 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 우이신설선"4.19민주묘지역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 대지 등고,평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 "삼양로144나길" 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 420-29 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m), 과밀억제권역 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울북부지방법원 2025타경13600 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 420-29 비전팰리스 5층 502호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 301,000,000원입니다.

토지면적은 30.47㎡(약 9.22평)이며, 건물면적은 37.49㎡(약 11.34평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 고OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 우이신설선 "4.19민주묘지역"이 위치합니다.

인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 "삼양로144나길"이라는 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설

"덕성여자대학교"가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 고암자 / TerryTaewan Kim(김태리태완) (성함은 고 , T K (김 등으로 표기)

보증금: 278,250,000원

차임: 0원

전입일자 / 확정일자: 2023-04-07

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약

소유권보존 등기일: 2019-07-26 (권리자: 허태형 외 1명)

공유자전원지분전부이전 등기일: 2020-08-24 (권리자: 이소영, 매매)

압류 등기일: 2023-02-01 (권리자: 경기광주세무서장, 말소기준권리)

강제경매개시결정 등기일: 2025-11-12 (권리자: 고암자)

압류 등기일: 2026-07-27 (권리자: 강서구(서울특별시))

* 말소기준권리

2023년 02월 01일자 경기광주세무서장 압류입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총평

본건은 말소기준권리보다 늦은 권리가 존재하지 않아, 경매로 인해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다. 임차인이 있으나 대항력은 없으며, 인수할 보증금도 없어 명도에 따른 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건이 소재한 쌍문동 일대는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설, 교육 시설이 혼재된 지역입니다. "덕성여자대학교" 인근으로 젊은층의 유동인구가 일정 부분 존재하며, 전반적으로 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 최근 실거래가 분석

제공된 인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 기준으로 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 전용면적 약 26.51㎡(약 8평) 주택: 1억 5천 5백만원

* 전용면적 약 63.29㎡(약 19평) 주택: 2억 6천 5백만원

* 전용면적 약 36.54㎡(약 11평) 주택: 1억 4천 6백만원

이는 평당 약 400만원에서 585만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본건과의 비교

본건은 전용면적 37.49㎡(약 11.34평)이며, 2018년 준공된 도시형생활주택입니다. 감정가는 3억 1백만원 (평당 약 803만원)으로, 이는 인근 유사 거래 사례의 시세보다 높은 수준입니다.

본건은 비교적 신축 건물이며, 5층 건물 내 5층(탑층)이라는 장점을 고려한 감정가로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 다세대 주택 시세와의 괴리가 크므로, 입찰 시 신중한 시세 재확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

건축물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

내부 이용상태는 도시형생활주택(방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용 중입니다.

급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설

교통: 지하철 우이신설선 "4.19민주묘지역" 인근에 위치하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

생활: "덕성여자대학교"가 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 괴리

제공된 인근 최근 매매 사례 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(3억 1백만원)가 유사 면적의 다세대 주택 실거래가(약 1억 4천 6백만원 ~ 2억 6천 5백만원) 대비 높게 책정되었습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 반영되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 추가적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

* 미확인 임대 관계

임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 현재 명시된 임차인 외 별도 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 현장 조사 등을 통해 점유 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용 제한

토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 주거용으로 이용하는 데는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 주변 시설

일반적인 지도 및 검색을 통한 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오 시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철역 및 대학교, 학교 등이 인접하여 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다.

다만, 제공된 인근 실거래가 정보와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시에는 철저한 시세 조사를 바탕으로, 신축 연식 및 탑층이라는 장점을 고려하되 감정가와의 시세 괴리를 염두에 둔 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 지하철 4호선 "4.19민주묘지역" 역세권이며, "덕성여자대학교", 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 인프라가 풍부합니다.

* 현대적인 건물 상태: 2018년 준공된 건물로 비교적 현대적이며 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 실수요자 선호도 높은 형태: 방 3개 구조의 도시형생활주택은 1~2인 가구 및 젊은층의 수요가 꾸준합니다.

* 탑층의 장점: 5층 건물 중 5층으로, 층간 소음에서 자유롭고 일조권 및 조망 확보에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 말소되므로, 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원입니다. 제공된 인근 유사 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월) 분석 결과, 전용면적 36.54㎡(약 11평) 주택이 1억 4천 6백만원에 거래된 사례가 있어, 감정가와 상당한 시세 차이를 보이고 있습니다.

본건은 비교적 신축(2018년 준공)이고 5층 건물 내 5층(탑층)이라는 장점이 있으나, 제공된 실거래가 정보를 토대로 보수적으로 접근할 경우 감정가가 과대평가되었을 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근을 통해 260,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 86% 수준이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 근거한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.