나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13309 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제103동104호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 "개화산역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "개화산역" 등이 소재하는바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제103동104호로서, (사용승인일:2022.11.26) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(미용원)으로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 14m 내외 및 북측, 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13309 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제103동104호 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로10길 38)

용도: 판매시설 (전유부: 제1종근린생활시설 - 미용원)

감정가: 594,000,000원

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

건물면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOO (양주축산업협동조합)

특이사항: 정비구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 "개화산역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "개화산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제103동104호로, 2022년 11월 26일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 제1종근린생활시설(미용원)으로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 14m, 북측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 준주거지역

주요 제한사항:

중요시설물보호지구 (공항)

기타 도로, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법)

상대보호구역, 절대보호구역 (학교환경위생정화구역 - 강서교육지원청 확인 필요)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

정비구역 (개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도 및 기간 - 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 - 2025.10.20.~2026.12.31)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 18일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권 (채권액 372,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 전선영

보증금: 20,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 11월 16일

확정일자: 2023년 11월 16일

대항력: 없음

참고사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권이전, 신탁등기 말소 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑6, 갑7, 을1, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등기 모두 말소 예정)

등기부채권 총액: 414,273,507원

1.3. 상권분석

본 건은 "신마곡벽산블루밍" 단지 내 상가로, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 고정 배후 수요가 확보되어 있습니다.

단지 내 판매시설 1동에 위치하며, 1층 103-104호는 제1종근린생활시설(미용원)로 이용 중에 있어 지역 주민을 대상으로 한 근린생활 상권 형성에 적합합니다.

지하철 5호선 개화산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 유동인구 흡수에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장상 복합 용도로 사용되는 단지이므로, 아파트, 오피스텔, 판매시설 등이 함께 있어 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 개화산역 도보 접근 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 상가 시설 이용 가능. 일반적인 근린상권 인프라 기대 가능.

교육시설: 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 설립 및 운영에 제약이 있을 수 있습니다. (강서교육지원청 문의 필요)

의료시설: 병원 등 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 도시 지역의 의료 시설 이용 가능 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본 건이 속한 지역이 "개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역"으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 사업 진행 방식 및 시기에 따라 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

공항 관련 제한: 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 목적의 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 거래 시 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다.

학교보호구역: 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 설립 및 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 상가 시설로, 역세권에 위치하고 있으며 대규모 아파트 단지 내에 있어 배후 수요가 양호합니다.

경매로 인한 권리관계는 명확하며, 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경에 따른 영향 검토가 필요하며, 공항 관련 및 토지거래허가구역 지정 등 다양한 법적 제한사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 미용원으로 이용 중이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 상가: 2020년 11월 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 관리가 용이합니다.

역세권 및 배후 수요: 지하철 5호선 개화산역 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정적인 소비층 확보가 가능합니다.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

주변 환경: 인근 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않으며, 공원 등 녹지 공간이 일부 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 594,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 정비구역 지정 및 각종 제한사항 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 제시된 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 합리적인 범위 내에서 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.