나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4145 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층338호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔밭공원역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.05.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 338호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등 , 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4145 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층338호

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.09평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 에드가쌍문 (솔밭공원역 에드가쌍문)

사용승인일: 2022년 05월 13일

총 동수: 1동

세대수: 253세대

최고층: 7층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 3층 338호

전용면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

총면적 (연면적): 17008.9407㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 도보 약 1~3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 외부 및 내부

건물은 2022년 5월 13일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 건물 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 현황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용 중입니다. 본 건 서측으로는 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 도시계획사항 및 제한을 받고 있습니다:

* 도시지역

* 준주거지역

* 고도지구 (28m 이하)

* 지구단위계획구역

* 도로 (접합)

* 소로 3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 조망가로특화경관지구

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정)

* 건축선 (해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(도휘주식회사) 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 을1 (2022-08-12) 근저당 (주식회사온라이프건설, 금201,560,450원) - 말소기준권리

* 을2, 을3 (2022-08-12, 2023-07-14) 근저당 (주식회사온라이프건설, 합계 금244,114,670원) - 말소

* 갑6, 갑7, 갑8 (2025-05-12) 가압류 (주식회사도안, 강미란, 합계 금2,198,547,945원) - 말소

* 갑9 (2025-11-04) 임의경매 (한국주택금융공사, 금201,560,450원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑10 (2025-11-06) 가압류 (박미숙, 금1,593,440,000원) - 말소

* 갑11 (2026-01-27) 압류 (목포세무서장) - 말소

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 을1 근저당(2022-08-12)보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 본 경매 절차가 완료되면 매각으로 인해 위에서 언급된 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 쌍문동 지역은 아파트 단지를 중심으로 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 지하철역(솔밭공원역) 인근으로 편의시설 및 상업시설 이용이 용이한 편입니다.

4.2. 지역 시세 동향

"에드가쌍문"은 2022년 준공된 신축 청년주택으로, 실거래가 정보가 아직 많이 축적되지 않은 것으로 파악됩니다. 그러나 솔밭공원역 초역세권 입지, 신축 아파트라는 점은 긍정적인 요소입니다. 인근 지역의 아파트 시세는 상승세를 보이고 있으며, 전반적인 주거 수요가 꾸준히 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 본 건과 같은 청년주택의 경우, 일반 아파트 매매 시장과는 다른 특수성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

"서라벌중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 가까운 거리에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있으며, 쌍문근린공원, 솔밭근린공원, 북한산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 아파트 부대시설

에드가쌍문 아파트는 관리사무소와 커뮤니티 공간 등 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차의 경우 지하주차대수가 4대이며, 전기차 충전기도 지하에 2대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본 건 토지는 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항을 적용받고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 건축선 후퇴 의무 등 건축 관련 규제를 준수해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건설 경기 침체 및 공사비 상승으로 인해 건설사(에드가)의 사업성이 악화되어 일부 청년안심주택 사업장에서 자금 유동성 문제가 발생했으며, 이로 인해 공사 중단 및 입주 지연, 보증금 반환 등의 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다. 본 건과 관련된 직접적인 법적 분쟁이 없더라도, 사업 주체의 재무 건전성 및 사업 리스크를 간과할 수 없습니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 만약 실제 거주자가 있을 경우 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인이 현황과 다르게 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

* 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 준공)에 지하철역(솔밭공원역)까지 도보 1~3분 거리인 초역세권 아파트라는 점에서 높은 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 인근 공원 및 녹지 공간이 풍부하고 주거 환경이 비교적 쾌적하다는 장점이 있습니다. 다만, 사업 주체의 재무 건전성 문제와 관련된 과거 이슈, 비교적 적은 실거래가 데이터 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 30.03㎡ (약 9.09평)의 전용면적은 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선) 도보 1~3분 거리로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 아파트: 2022년 준공된 신축으로, 내부 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 청년주택 특화: 청년층 및 1~2인 가구를 타겟으로 한 주거 공간으로, 해당 수요층의 꾸준한 관심이 예상됩니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근 공원 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 본 물건과 동일한 "에드가쌍문" 내의 최근 실거래가 정보가 제한적입니다. 감정가 298,000,000원은 2022년 준공된 30.03㎡(약 9.09평) 아파트 기준으로는 높은 편에 속할 수 있습니다. 다만, 초역세권 신축 소형 아파트라는 점과 임대 시장에서의 수요를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시세 분석 결과, 최근 실거래가 부족으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 유사한 지역의 신축 소형 아파트 시세 및 본 건의 감정가를 고려하여, 감정가인 298,000,000원 내외에서 경쟁 상황을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최저 입찰가(감정가)에서 시작하여, 주변 시세 동향 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

* 추정 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 298,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.