나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4237 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '도봉도서관' 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 ‘삼양로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등이 소재하는 노선상가지대로 인근에 백운초, 서라벌중, 솔밭근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 남서측 인근에 지하철 우이신설선 ‘솔밭공원역’이, 서측 인근 ‘삼양로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택(청년주택) 내 제4층 제404호로, 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 정방형 토지로, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 도로, 북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 동측으로 노폭 약 7미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4237 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층404호 (신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602)

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 212,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.2794㎡ (약 2.50평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '도봉도서관' 북동측 인근에 위치하며, '삼양로' 주변으로 다양한 음식점, 카페, 병원, 약국 등이 소재하는 상업지역 인근에 자리하고 있습니다. 또한, 백운초등학교, 서라벌중학교, 솔밭근린공원 등 교육시설 및 공원이 인접해 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

본건 남서측 인근에는 지하철 우이신설선 '솔밭공원역'이 도보 약 2~3분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 서측 '삼양로' 변에는 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 서울 시내외로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 3.인접 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 25미터 도로, 북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 동측으로 노폭 약 7미터 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 소로, 조망가로특화경관지구 등에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있습니다. (상세 내용은 관련 법규 확인 필요)

1.3. 권리 분석

1.3. 1.채권자 및 총 채권액

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)이며, 등기부상 총 채권액은 4,143,118,336원입니다.

1.3. 2.말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2022년 8월 12일에 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 3.말소 예정 권리

등기부상 을1, 을2, 을3 근저당권, 갑6, 갑7, 갑8 가압류, 갑9 임의경매, 갑10 가압류, 갑11 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 4.인수주의 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 5.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2025-03-05

* 확정일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.4. 상권 분석

* 본건이 위치한 '삼양로' 주변으로는 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원, 약국 등)이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

* 솔밭공원역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 도봉도서관, 백운초등학교, 서라벌중학교, 솔밭근린공원 등이 있어 주거지로서의 배후 수요가 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

* 건물 정보: '에드가쌍문'은 2022년 5월 사용승인된 총 253세대의 공동주택(청년주택)입니다. 지하 2층부터 지상 7층까지 구성되어 있으며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 단지 내 시설: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 시설, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다. 총 112대의 실내 주차 공간을 보유하고 있습니다 [cite: building info JSON].

* 주변 시설: 도봉도서관, 솔밭근린공원 등이 인접해 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기 좋습니다. 가까운 거리에 병원, 마트, 편의점 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 학교: 백운초등학교, 서라벌중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 추가적인 임차인이나 점유자가 있는지 확인이 필요합니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리가 존재하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 총 채권액이 매우 높아 경매 절차 진행 과정에서 이해관계자 간의 변동이나 추가적인 권리관계 발생 가능성이 존재하므로, 법원 고지사항 등을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 청년주택은 일반 아파트와는 다른 공급 및 관리 방식이 적용될 수 있으므로, 관련 규정 및 현 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 아파트 4층 404호로, 2022년 준공된 신축급 청년주택입니다. 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 도봉도서관, 솔밭근린공원, 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 토지/건물 일괄 매각으로 명도 부담 또한 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 총 채권액과 물건명세서상의 권리 명세 등은 경매 진행 시 변동 가능성이 있으므로 법원 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다. 신축급 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 솔밭공원역 도보 2~3분 거리.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내외부 상태 양호 기대.

* 권리상 인수 부담 없음: 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

* 쾌적한 주거 환경: 도봉도서관, 솔밭근린공원 등 인접.

* 풍부한 생활 편의시설: 인근 상업지구 및 도로변에 다양한 시설 소재.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 신축급 건물이며, 역세권의 우수한 입지를 갖추고 있고 권리 인수 부담이 전혀 없다는 장점이 있습니다. 주변 유사 아파트 시세 및 에드가쌍문 건물의 임대 조건 등을 고려할 때, 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 212,000,000원 ~ 233,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 경매 물건의 현황, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.