나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13362 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-10 제지하층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 모임지붕 지하1층 지상4층건 내 제지하층 제1호로서, (사용승인일:1992.03.18) 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 지역ㆍ지구등 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13362 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-10 제지하층 제1호

용도: 다세대주택

사용승인일: 1992년 3월 18일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 86,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

건물면적: 42.45㎡ (약 12.84평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 4m, 서측으로는 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13362)입니다. 일반적으로 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 채권 총액은 103,000,000원입니다.

감정평가서 요약표에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

3.2. 인수되는 권리 및 특별 매각 조건

본 건은 특별매각조건이 적용됩니다. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력을 포기하며, 우선변제권만 행사하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이에 따라, '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었으며, 이는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않아도 되는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 특별매각조건이 이행되지 않거나 해석상 이견이 발생할 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 6월 5일

* 확정일자: 2019년 5월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력을 주장할 수 없으며 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택의 사례는 다음과 같습니다.

* 화곡동 366-36 (2019년 준공, 4층, 19.98㎡): 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)

* 화곡동 504-114 (1986년 준공, 2층, 37.44㎡): 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

* 화곡동 1014-11 (2002년 준공, 3층, 37.56㎡): 160,000,000원 (약 4,259,851원/㎡)

4.3. 시세 동향

본 건과 동일한 건물이거나 인접한 건물에 대한 최신 실거래가 데이터를 분석한 결과, 신축 건물의 경우 평당 약 1081만원 수준으로 거래되었고, 준공 후 10년 이상 지난 건물들의 경우 평당 약 400~426만원 수준으로 거래가 이루어졌습니다.

본 건은 1992년에 준공된 지하층이라는 특수성을 감안해야 합니다. 감정가는 86,000,000원 (약 2,025,913원/㎡)으로, 이는 지상층에 위치한 주변 유사 연식의 건물 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 지하층의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 본건 남측 인근에 "서울신곡초등학교"가 위치하며, 토지이용계획상 "상대보호구역", "절대보호구역"으로 지정된 지역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 근린생활시설: 주거지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 소재지 및 서울신곡초등학교 인근에 직간접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본 건은 폐문 부재로 인해 내부 확인을 하지 못하여 정확한 이용 상태 및 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 진행 시 또는 실제 거주 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 특별매각조건에 따라 대항력 포기 조건이 붙어 있습니다. 그러나 임차권 등기 말소 및 대항력 포기 절차가 명확히 이행되는지 최종적으로 확인해야 하며, 미이행 시 임차 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 공항시설법에 따른 원추표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 감정가는 86,000,000원입니다. 건물 노후도 및 지하층이라는 점을 감안하면 감정가가 현재 시장 상황 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 특별매각조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임차인 관련 조건 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 잠재적 가치

지하층이라는 특수성에도 불구하고, 향후 재개발 또는 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 최근 거래된 상위층의 다세대주택 시세와 비교 시, 본 건의 감정가는 잠재적 시세 차익을 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 특별 매각 조건 활용

신청채권자(서울보증보험)의 대항력 포기 조건은 매수인의 인수 부담을 현저히 줄여주므로, 이 조건이 명확히 이행될 경우 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 42.45㎡ 면적의 지하층 다세대주택으로, 감정가는 86,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 103,000,000원이 특별매각조건에 의해 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정합니다.

86,000,000원 * 0.75 (중간값 적용) = 64,500,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 64,500,000원 선으로 제안합니다. 이는 절대적인 시세나 수익률을 보장하는 금액은 아니며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 투자 성향에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.