나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5773 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 64-35 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중화중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 대상물건에 후첨 '건물이용상황 및 임대상황', '사진용지'와 같이 부합물 및 종물 ㄱ~ㄷ)이 소재함.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5773 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 64-35 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 302,490,000원 (금 삼억 이천사백구십만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (경매 신청 채권자: 김준일)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.51㎡ (약 7.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물지분: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물 제시외면적: 43.50㎡ (약 13.16평) - 제시외 건물 포함 매각

1.3. 건축물 정보

건축물 용도: 다세대주택 (방, 욕실, 현관 등)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호

사용승인일: 2016년 01월 08일 (건축물표제부 기준)

외벽: 석재 마감 등

창호: 새시창호 마감 등

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등

1.4. 토지 이용 계획

종별: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 기간 및 용도)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중화중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건은 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존 (2016.01.13): 백현숙 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2016.11.30): 박혁

* 소유권이전 (2021.03.12): 박현미 (매매)

* 근저당권 (2022.04.15): 박도전 (금 60,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2025.03.31): 서준형 (금 40,000,000원) - 말소

* 강제경매개시결정 (2025.11.14): 김준일 (금 240,000,000원) - 말소 (본 경매 사건)

* 총 등기부채권액: 100,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당권 (을5, 2022.04.15) 이하 모든 권리(근저당권 을6, 강제경매 갑8)는 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등록된 지상권은 없음)

3.3. 특이사항 (유치권 및 임차인)

* 유치권 신고: 경매 신청 채권자인 김준일이 2026년 8월 7일자로 누수 공사비 2,330,000원을 유치권으로 신고하였습니다. 이는 잠재적인 추가 부담이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김준일은 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 3월 12일, 확정일자 2021년 1월 29일로 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 채권자 김준일의 경매 신청 금액(240,000,000원)이 임차 보증금과 상계되거나, 기타 법적 절차에 의해 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 기타 임대관계: 다른 전유부분의 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 제시외 건물

총 43.50㎡ (약 13.16평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 면목동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거지 내 상권의 특성을 보입니다. 인근에 학교(중화중학교)가 있어 학생 및 교직원 관련 상권 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (2026년 7월 거래, 면목동 385-8, 64-35 등 인근 지역)

* 26.92㎡, 6층, 2026년 준공(정보 오류 가능성 높음): 34,280만원 (약 127.3만원/㎡)

* 19.68㎡, 6층, 2026년 준공(정보 오류 가능성 높음): 25,899만원 (약 131.6만원/㎡)

* 46.12㎡, 2층, 2008년 준공: 36,000만원 (약 78.05만원/㎡)

위 사례들을 바탕으로, 비교적 최근에 거래된 유사 면적(약 20~30㎡)의 다세대 주택 시세는 제곱미터당 약 127만원에서 131만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본 물건의 감정가(약 1,097만원/㎡)와 비교했을 때, 감정가가 시장 가격 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 중화중학교 인근 위치.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 편리.

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 혐오시설

현 시점에서는 지도 검색 등을 통해 대상 물건(면목동 64-35) 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 경매 신청 채권자가 신고한 2,330,000원의 유치권은 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김준일의 대항력은 법적으로 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으나, 본 건에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 관련 법률 검토 및 현장 확인을 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 43.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 법적/행정적 지위 및 활용 방안에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도 지역 제한과 각종 규제사항이 존재합니다.

* 기타 임대관계 미상: 다른 세대의 임대차 현황을 알 수 없어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 302,490,000원으로 책정되었습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 경매 신청 채권자인 김준일이 신고한 유치권(2,330,000원)과 대항력 있는 임차인으로서의 지위(보증금 240,000,000원, 인수 부담 0원)는 본건의 주요 검토 사항입니다. 특히 유치권의 경우, 낙찰 후 별도의 변제가 요구될 수 있어 주의가 필요합니다.

제시외 건물 포함 매각이며, 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 중랑구라는 지리적 이점과 다세대주택 밀집 지역의 투자 가치.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (최근 거래 사례 비교 시).

* 잠재적 리스크(유치권, 임차인) 해소 시 추가 수익 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 302,490,000원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 및 최근 실거래가격을 고려하여 산정합니다.

제시외 건물 포함 면적, 유치권 신고액, 그리고 대항력 있는 임차인 관련 사항을 신중히 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 인근 실거래가(약 127만원~131만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 건물 면적(27.56㎡) 기준으로 시장가치는 약 350,000,000원 ~ 360,000,000원으로 추정될 수 있으나, 이는 감정평가와 차이가 있습니다.

감정가를 기준으로 하고, 유치권 신고액(2,330,000원)을 잠재적 추가 비용으로 고려하며, 권리 관계의 불확실성을 감안할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 유치권의 성립 여부 및 최종 처리 방안에 대한 명확한 확인이 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

최종 입찰가 결정은 법원의 매각기일 전까지 해당 물건에 대한 추가적인 조사(현장 방문, 권리 분석 재확인 등)를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.