나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3968 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층317호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이시설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위 치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 317호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) , 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3968 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층317호

* 용도: 아파트 (공동주택 - 청년주택)

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 건물지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 사용승인일: 2022년 05월 13일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사온라이프건설, 2022-08-12, 162,327,273원)

* 등기부요약

* 갑1: 소유권보존 (도휘주식회사)

* 을1: 근저당권 (주식회사온라이프건설, 162,327,273원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (주식회사온라이프건설, 162,327,273원) - 말소

* 을3: 근저당권 (주식회사온라이프건설, 34,271,160원) - 말소

* 갑6: 가압류 (주식회사도안, 1,138,000,000원) - 말소

* 갑7: 임의경매 (한국주택금융공사, 162,327,273원) - 말소 (본 경매개시결정)

* 갑8: 가압류 (박미숙, 1,593,440,000원) - 말소

* 갑9: 압류 (목포세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,090,365,706원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권은 있으나, 명시된 권리 사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 서울특별시 도봉구 쌍문동은 서울 외곽에 위치하며, 비교적 조용한 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근 솔밭공원역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주거 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 최근 서울시의 도시계획에 따라 강북권의 재개발 및 주거 환경 개선 사업이 진행되는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업지구나 업무지구와는 거리가 있어, 순수 주거 지역의 상권 특성을 가지며, 임대 수요는 지역 주민 및 인근 직장인, 학생 등으로부터 발생할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 7층 건물 중 3층 317호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 아파트 정보

에드가쌍문 청년주택은 1개동, 총 253세대로 구성되어 있으며, 최고 7층, 최저 2층 규모입니다. 전용면적은 총 6392.4095㎡이며, 연면적은 13674.754㎡입니다. 지하 주차대수는 4대이며, 지하에 전기차 충전기가 2대 설치되어 있습니다. 복리시설로는 관리사무소와 커뮤니티 공간이 있습니다. 사용승인일은 2022년 5월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 인수되는 보증금은 없어도 실제 거주 및 점유 상태는 명확히 확인 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 청년주택 특성: 청년주택으로 공급되는 경우, 임대 대상이 특정 계층으로 제한될 수 있으며, 이는 향후 임대 수익률이나 매각 시 잠재적 구매층에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 지하철 솔밭공원역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축이라는 장점이 있으며, 공동주택(청년주택)으로서 특정 수요층을 타겟으로 하고 있습니다. 등기부상 다수의 채무가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상이나, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 도보권으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 소형 면적: 23.19㎡ (약 7.02평)의 소형 면적으로 1인 가구 및 청년층의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 239,000,000원입니다. 최근 에드가쌍문 청년주택의 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 동일 면적대의 유사 물건들이 감정가와 유사하거나 소폭 높은 가격대에 거래되는 경향을 보이고 있습니다. 또한, 주변 쌍문동 지역의 아파트 시세 또한 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다.

인수되는 보증금이 없고, 권리관계가 명확하며 신축이라는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.