나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3784 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층230호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이시설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위 치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 2층 230호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) , 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3784 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층230호

* 건물명: 에드가쌍문 (청년주택)

* 용도: 아파트

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (정보 비공개)

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 건축물 규모: 지하 2층, 지상 7층 (본건 2층)

* 총 세대수: 253세대

* 총 주차대수: 112대 (주차장 시설 구비)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주식회사온라이프건설의 근저당 (접수일자: 2022년 8월 12일) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 약 22억 9천 3백 54만 8천 3백 54원

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변에 편의점, 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 도보 2~5분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 학교들이 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 여가 시설: 공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주거 형태: 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 2022년 5월 사용승인된 신축 아파트로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 등 예상치 못한 추가 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지이용 제한: 본건 토지는 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등 다양한 도시계획시설의 규제를 받고 있습니다. 이러한 복합적인 용도 및 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대규모 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 22억 9천만원으로 매우 높아, 채무자의 다른 재산이 경매로 모두 소멸될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 인근에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 철저히 검토하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공 3년차 신축 아파트 (2022년 사용승인)

* 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 역세권 (도보 2~5분 거리)

* 도심 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유

* 청년주택 용도로 인한 특정 수요층 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: "에드가쌍문" 아파트의 최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 8월 기준 14평형(전용 약 46.6㎡)이 약 4.6억 원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 유사 면적의 다른 단지들도 2억 원대 후반에서 4억 원대 초중반에 형성되어 있습니다. 도봉구 전체 아파트 평균 매매가는 2024년 기준 약 5억 5천만원 수준으로, 해당 물건의 감정가 3억 3백만원은 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. 다만, 청년주택의 경우 일반 아파트와 시세 형성 과정이 다를 수 있으며, 실제 거래 사례가 적을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 현재 감정가는 303,000,000원입니다. 상기 시세 분석을 바탕으로, 현 시세는 최소 4억 원 이상으로 추정됩니다. 따라서 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상될 수 있으며, 본 건의 정확한 시세 조사를 통해 희망 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 건의 경우, 인수되는 보증금(임차인 인수 보증금 0원)이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 결론적으로, 시세 조사 결과 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 4억 원 초반대부터 시세를 형성하고 있는 점을 감안하여, 대략 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 반드시 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.