나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13413 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염창역(지하철9호선)' 북동측 인근에 위치하며 인근에는 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 본건 인근에는 노선버스정류장, 간선도로, 지하철역 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제5층 제503호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등. - 창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 '오피스텔 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13413 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 377,000,000원

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 주요 특징

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 소재하는 '염창역(지하철 9호선)' 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 지하철 9호선 염창역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제5층 제503호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 새시 창호 마감으로 되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '오피스텔 건부지'로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등으로 지정되어 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

제시된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사이앤유)

* 소유권이전 (오승훈) - 매매

* 주택임차권 (권혜미) - 금389,000,000원. 전입일자: 2022-05-10, 확정일자: 2022-04-14. (말소 예정)

* 압류 (강서세무서장) - 2023-02-07. (말소기준권리)

* 압류 (양천세무서장) - 2025-03-26. (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 금389,000,000원. 사건번호: 2025타경13413. (말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권혜미)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-10

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 매각으로 인한 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 별도의 채무나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 염창동은 지하철 9호선 염창역을 중심으로 오피스, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권의 편리한 교통망과 함께 다양한 근린생활시설 및 편의시설을 갖추고 있어 배후수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

최근(2023년 11월) 동일 건물(루미온) 4층 전용면적 29.96㎡(약 9.06평) 물건이 359,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건은 5층에 위치하므로 층수 이점 등을 고려할 때 유사한 시세 또는 약간의 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 9호선 염창역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑/편의: 인근 상업시설, 대형마트, 편의점 등

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교

* 의료: 종합병원 및 의원 등

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설(쓰레기 소각장, 장례식장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 여부

권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차보증금이나 기타 부담은 없습니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하고 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정입니다.

6.2. 부동산 규제

본건은 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 부동산 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건축물 관련 제약

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획상의 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다. 건물 역시 비교적 신축이라 하자 발생 가능성이 낮으며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없어 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능

* 신축 오피스텔: 2020년 건축 허가, 2022년 사용 승인으로 깔끔한 건물 상태

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 꾸준한 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수익 안정성 기대

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원에서 370,000,000원 사이로 예상됩니다.

최근 2023년 11월 동일 건물(루미온) 4층 물건이 359,000,000원에 거래된 점과 본건의 5층 위치, 신축 건물임을 감안하면, 감정가(377,000,000원) 수준에서 소폭 상승하거나 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

본건은 권리상 인수할 부분이 없고 신축이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 세무, 건축 전문가와 상의하시어 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.