나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104399 [1] 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "삼성초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주 택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의도 는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 3층 303호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형 왕경사의 토지로서 다세대주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). *기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). *기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.02.15일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2024카임30388)으로 2024.02.20일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104399 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 에이동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23.02㎡ (약 6.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물지분: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "삼성초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물은 2019년 5월 21일 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 3필지가 일단지로 부정형의 왕경사 토지이며, 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 세로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 2019-06-12, 신경숙 외 1명

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2019-12-27, 사형택

* 주택임차권: 2024-02-20 등기, 김수자 (보증금 304,000,000원, 전입 2022-02-11, 확정 2022-02-11). 본 권리는 인수 대상입니다.

* 압류: 2023-07-03, 서초세무서장 (말소 기준 권리)

* 가압류: 2023-09-08, 주택도시보증공사 (말소)

* 강제경매: 2025-11-19, 주택도시보증공사 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-11

확정일자: 2022-02-11

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-04

대항력: 있음 (금액 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-16

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

등기부상 주택임차권(김수자, 304,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 전 의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 보증금 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 대항력있는임차인: 김 , 전

* 주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 조건 하에 진행됩니다. 이는 복잡한 권리관계를 야기할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 신림동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래: 전용 68.58㎡ (1991년 건축, 2층) 18,000만원

* 2026년 5월 2일 거래: 전용 36.33㎡ (2015년 건축, 1층) 18,000만원

* 2026년 5월 1일 거래: 전용 49.63㎡ (2003년 건축, 3층) 23,000만원

4.2. 본건 시세 분석

본건은 전용면적 36.06㎡(약 10.91평)이며, 2019년 준공된 신축 건물입니다.

유사 면적인 36.33㎡의 다세대주택이 2015년 건축임에도 18,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 건물 자체의 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가 297,000,000원은 최근 거래 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 "삼성초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 점포와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 304,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성입니다. 이는 낙찰가가 해당 금액만큼 추가적으로 상승하는 효과를 가져옵니다.

6.2. 보증금 미상 임차인

대항력 있는 임차인 전 의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 매각 조건

주택도시보증공사의 대항력 포기조건 매각은 권리 관계를 복잡하게 만들어 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 감정가와 총 부담액의 괴리

현재 감정가(297,000,000원)와 인수될 것으로 예상되는 임차 보증금(304,000,000원)을 합산할 경우, 총 예상 부담액은 504,000,000원 이상으로, 순수 건물 가치(약 200,000,000원 ~ 230,000,000원)를 훨씬 초과합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 또한, 보증금 미상 임차인의 존재와 복잡한 매각 조건은 추가적인 리스크 요인입니다. 현재의 감정가와 인수 보증금을 고려할 때, 수익을 창출하기 어려운 구조일 가능성이 높으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

* 입지: 삼성초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 무난합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(304,000,000원)을 제외한 순수 건물 가치에 낙찰자의 위험 부담 정도를 반영하여 산정합니다.

본건 건물의 시장 가치를 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원으로 추정할 때, 대항력 있는 임차인 보증금 304,000,000원을 낙찰자가 부담해야 하는 점을 고려하면, 낙찰 후 총 지출액이 건물 가치를 초과하는 상황입니다.

이러한 점을 감안하여, 위험 부담을 최소화하는 차원에서 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

(참고: 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 예상 지출액은 150,000,000원(입찰가) + 304,000,000원(인수 보증금) = 454,000,000원이 됩니다. 이는 건물 자체의 시장 가치보다 높은 금액이므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.