나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13024 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제16층 제1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 987-3번지 소재 "서울강서경찰서" 서측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 아파트와 다세대주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 화곡동 987-3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 2. 화곡동 987-15 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 기본 사항

- 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13024 (1)

- 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제16층 제1604호

- 건물 종류: 오피스텔

- 감정가: 170,000,000원

- 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 박OO

1.2. 건물 및 토지 정보

- 건물 면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

- 토지 면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

- 토지 지분: 3.4021㎡ (약 1.03평)

- 건축물 정보 (르미엘 오피스텔)

- 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

- 층수: 지하 1층, 지상 19층

- 준공일: 2020년 6월 26일

- 건물 연면적: 3,919.68㎡

- 대지 면적: 471.4㎡

- 총 세대수/호수: 125호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

- 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 987-3번지에 위치하며, "서울강서경찰서" 서측 인근입니다.

- 주변 지역은 아파트와 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

- 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인접한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

- 건물 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

- 서울남부지방법원 2025타경13024호 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

- 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (박범수)

- 박범수 임차인은 보증금 253,000,000원에 대해 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 기타 채권들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 박범수

- 보증금: 253,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 8월 5일

- 확정일자: 2022년 7월 15일

- 배당신고일자: 2024년 10월 8일

- 대항력: 있음

- 비고: (정보 없음)

3.4. 집합건물 등기부 요약

- 갑1: 소유권보존 (주식회사새한주택, 2022-04-11)

- 갑2: 소유권이전 (김범규, 2022-08-05, 매매)

- 을3: 주택임차권 (박범수, 2024-10-08, 금253,000,000원, 말소: 인수)

- 갑4: 강제경매 (박범수, 2025-11-18, 금253,000,000원, 말소: 말소, 말소기준권리)

3.5. 총 채권액

- 등기부상 총 채권액: 253,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

- 본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지대와 상업시설이 혼재하는 지역입니다.

- 인근 서울강서경찰서의 위치는 치안 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

- 검색 결과, 부산 강서구 생곡마을에 대규모 소각장 설치 관련 논란이 있으며, 이로 인해 지역 주민들의 반발이 있다는 내용이 확인되었습니다. 이는 본건 소재지인 서울 강서구와 직접적인 관련은 없으나, 강서구 일대에 폐기물 처리 시설이 집중될 수 있다는 우려와 관련하여 참고할 수 있습니다.

- 서울 강서구 내에서 폐기물 처리 시설 이전 논의가 과거에 있었으나, 혐오시설이 집중된 강서구로의 재이전에 반대하는 움직임도 있었습니다.

- 본건 소재지인 화곡동 987-3번지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

- 대중교통 접근성이 양호하며, 인근 편의시설은 별도 조사가 필요하나 주거 지역 내 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

- 인근에 이마트에브리데이 화곡동점, 홈플러스익스프레스 화곡2점 등이 위치해 있어 기본적인 쇼핑 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

- 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(박범수)이 존재하며, 보증금 253,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

- 임차인의 전입일자(2022-08-05)보다 확정일자(2022-07-15)가 선순위이므로 대항력이 인정됩니다.

6.2. 법적 및 행정적 제한

- 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 관련 사항

- 공동담보 물건 정보가 제공되지 않아 정확한 영향 분석은 어렵습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

- 본건 서울남부지방법원 2025타경13024호 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔입니다.

- 감정가는 170,000,000원이지만, 가장 큰 특징은 253,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다.

- 이는 시세 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받더라도 실질적인 인수 금액은 크게 증가할 수 있음을 의미합니다.

- 따라서 권리분석 상의 인수 조건과 임차인의 실질적인 거주 및 대항력 행사 가능성, 그리고 향후 관련 법규(공항 관련, 건축 제한 등)를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 주거지대 내 오피스텔로, 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

- 인근에 생활 편의 시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

- 단, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 투자 결정에 있어 가장 큰 고려사항입니다.

9. 예상 입찰가

- 본건의 예상 입찰가는 감정가 170,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인 보증금 253,000,000원을 별도로 고려해야 합니다.

- 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악을 위한 충분한 시장 데이터(최근 실거래가, 유사 매물 호가 등)가 부족하여 시세 분석에 한계가 있습니다. 리치고 등의 자료에 따르면 유사한 면적대의 오피스텔 실거래가가 2억 3천만원대부터 확인되나, 이는 과거 시점의 데이터일 수 있습니다.

- 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금이 감정가를 훨씬 상회하므로, 단순히 감정가 대비 비율로 입찰가를 산정하는 것은 위험합니다.

- 따라서, 낙찰 후 발생하는 총 실질 인수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 기준으로, 인근 유사 오피스텔의 시세 및 예상 임대 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 만약 시장 시세가 253,000,000원 이상이라면, 임차인 보증금을 인수하더라도 수익성이 확보될 수 있습니다. 그러나 시세가 그보다 낮다면 인수 금액이 과도해질 수 있습니다.

- 현재로서는 인수 보증금 253,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 자체는 170,000,000원을 초과하기 어렵거나, 오히려 낮은 금액으로 입찰해야 실익이 있을 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 총 비용은 253,000,000원 이상이 됩니다.

- 최종 예상 입찰가는 시장 조사 결과에 따라 크게 달라지므로, 본 자료만을 기준으로 입찰가를 확정하는 것은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.