나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52361 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 11층1126호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 속하는 건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 장지역(8호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 11층 1126호로서, 사용승인일은 2016년09월29일 입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지로서, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 판매시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 송파대로, 북서측으로 새말로, 남서측으로 법원로에 접하여 인접 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-03-20)(접합) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 본건은 민간임대주택등기, 주택임차권등기되어 있습니다.(출처: 등기사항전부증명서, 발행일:2025.12.01) 3) 본건의 이용상태 및 내부구조도는 현장조사시 잠금장치 및 이해관계인의 부재로 내부 확인하지 못하여 공부에 등재된 현황도를 기준으로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

토지별도등기있음
주택도시보증공사로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52361 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 11층1126호

* 용도: 오피스텔

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

3. 면적 및 평가

* 감정가: 205,000,000 원

* 토지 면적: 4.79 ㎡ (약 1.45 평)

* 토지 지분: 4.79 ㎡

* 건물 면적: 25.12 ㎡ (약 7.60 평)

* 건물 지분: 25.12 ㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

4. 입지조건

5. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대입니다.

* 본건이 속한 '파크하비오' 단지는 대규모 복합 단지로 조성되어 있습니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 교통 여건

* 본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 지하철 8호선 장지역이 인접해 있어 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다.

7. 도로 상태

* 북동측 송파대로, 북서측 새말로, 남서측 법원로 등 주요 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

8. 권리분석

9. 등기부 현황

* 본건은 서울동부지방법원의 강제경매로 진행 중인 부동산입니다.

* 말소기준권리는 2024년 2월 6일자 서울동부지방법원의 가압류 결정(갑5)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 375,000,000원입니다.

* 등기사항전부증명서상 토지별도등기가 존재합니다.

10. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 215,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부상 을1 주택임차권(강두인)은 말소 예정입니다.

11. 인수되는 권리

* 토지별도등기: 구분지상권설정등기(2016.09.30. 접수 제66038호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

12. 상권분석

13. 단지 내 상가 및 주변 상업 시설과의 연계가 우수합니다.

14. 서울동부지방법원, 송파구청, 가든파이브 등 공공 및 상업 시설이 인근에 있어 배후 수요가 풍부합니다.

15. 업무시설 밀집 지역으로 직장인 수요 또한 기대 가능합니다.

16. 지하철 8호선 장지역 역세권으로 유동인구가 많은 편입니다.

17. 생활정보

18. 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

19. NC백화점, 가든파이브, 롯데마트 송파점 등 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

20. 송파구청, 서울동부지방법원 등 공공기관 이용이 용이합니다.

21. 문정동 근린공원, 올림픽공원 등 녹지 공간 접근성도 갖추고 있습니다.

22. 잠재적 리스크

23. 건물 면적(25.12㎡) 대비 토지 지분(4.79㎡)이 작아 향후 재건축/리모델링 시 불리할 수 있습니다.

24. 토지별도등기(구분지상권)가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 범위 및 영향을 철저히 확인해야 합니다.

25. HUG의 확약서로 인해 임차권등기 말소는 예정되어 있으나, 절차 진행 상황을 주시해야 합니다.

26. 임대관계 미상 및 내부 확인 불가 상태로, 실제 현황과 공부상 현황이 상이할 수 있습니다.

27. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상, 용도 등을 확인하여 매수인 자격 요건을 검토해야 할 수 있습니다.

28. 종합 의견

29. 본 물건은 서울 송파구 문정동의 대규모 복합 단지 내 오피스텔로, 양호한 입지와 편의시설 접근성을 보유하고 있습니다.

30. 권리분석상 임차인(강 )은 대항력이 없으며, HUG의 확약서와 등기부상 말소 예정으로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

31. 단, 토지별도등기(구분지상권)는 인수되므로 이에 대한 검토가 필수적입니다.

32. 감정가(205,000,000원) 대비 최근 시세(약 920만 원/㎡)를 고려 시, 본건 면적(25.12㎡) 환산 시 예상 시세는 약 2억 3천만 원 이상으로 추정되어 감정가 대비 시세 차익 가능성이 있습니다.

33. 투자 포인트

34. 송파구 문정동 핵심 지역의 대규모 복합 단지 내 오피스텔로 미래 가치가 높습니다.

35. 지하철 8호선 장지역 역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

36. 감정가가 시세 대비 낮게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

37. 임차 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다. (단, 구분지상권은 인수)

38. 예상 입찰가

39. 감정가: 205,000,000 원

40. 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, '파크하비오' 단지 내 유사 면적(약 47~49㎡) 오피스텔의 최근 매매가는 424,000,000원 ~ 460,000,000원 수준입니다.

* 이를 평당가로 환산 시 약 901만 원 ~ 940만 원입니다.

* 본건의 건물 면적은 25.12㎡ (약 7.60평)입니다.

* 본건 면적에 평균 시세(약 920만 원/㎡)를 적용한 예상 시세는 약 25.12㎡ * 9,200,000원/㎡ = 231,104,000원 수준입니다.

41. 인수 보증금: 0 원 (HUG의 확약서 및 권리 분석 결과)

42. 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 205,000,000 원

* 예상 시세: 약 231,000,000 원

* 인수되는 구분지상권의 가치 및 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 차액 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단합니다.

* 본 보고서에서는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (감정가 이하에서 시세 대비 충분한 마진 확보 가능성 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.