나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13327 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며,주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 이용기능한 지하철 5혹선 "영등포시장역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1,지상10층 건물 내 제3층 제302호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2021.07.20 자임) 외벽 : 치장석재 붙임 등 마감. 내부 : -.. 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

대상 물건의 이용상황은 공부상 (업무시설)오피스텔임..

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세장형으로서 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남측으로 국회대로53길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1). 대상물건의 임대사항은 미상임. (2). 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 영등포구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13327 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제3층 제302호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 311,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

* 건물면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보. 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "영등포시장역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2021년 7월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제3층 제302호임.

* 외벽: 치장석재 붙임 등 마감. 내부: 정보 없음. 창호: 샷시 창호 등임.

* 토지 이용: 대상 건물의 토지는 세장형으로서 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 대상 건물의 남측으로 국회대로53길의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31.)임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (이용우) 2021-07-22

* 주택임차권 (이지현) 322,000,000원, 전입 2022-11-18, 확정 2022-12-19 (등기상 말소 예정이나, 임차인 현황 상 대항력 있음으로 표기된 점 유의)

* 소유권이전 (조현) 2022-12-22 (매매)

* 강제경매 (주택도시보증공사) 322,000,000원, 2025-11-20 (말소기준권리)

* 채권 총액: 322,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-03

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 액수가 명확하지 않으므로 주의가 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 322,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-27 (등기부상 2022-12-19)

* 배당신고일자: 2023-09-18

* 대항력: 없음 (등기부 상 주택임차권 말소 예정)

* 비고: HUG 보증 대상 임차인으로 보이며, 매각으로 대항력 포기 조건 명시.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 오 보증금 0원, 주택도시보증공사 임차권 등기 말소 예정)

* 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 서울특별시 영등포구 당산동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있음.

* 지하철 5호선 영등포시장역이 근거리에 있어 유동인구가 비교적 많고, 상업 및 업무 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 해당 물건의 임대 수요는 꾸준할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 이용 가능 (도보 거리). 다양한 노선의 버스 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 식당, 쇼핑 등 생활 편의성이 양호한 편임.

* 교육시설: "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치. (교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항 확인 필요)

* 주거환경: 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 일반적인 도심 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 오 는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금 액수에 대한 추가 확인 및 권리관계 명확화가 반드시 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사 관련 임차권은 말소 예정이나, 매각으로 인한 임차권 승계 및 포기 조건에 대한 세부 내용을 면밀히 검토해야 함.

* 토지이용계획상 제한 사항: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하여, 향후 건축물의 증개축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

* 내부 조사 불가: 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조에 대한 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 건축물 현황도를 기준으로 파악하였으므로 실제와 다를 수 있음. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 재확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 2021년 준공의 오피스텔로, 비교적 신축에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 감정가 3억 1,100만원이며, 동일 건물 8층 전용면적 29.31㎡ 물건이 2025년 6월 13일에 3억 2,700만원에 거래된 사례가 있어 시세와 유사한 수준입니다.

* 권리관계 상 대항력 있는 임차인 오 가 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금 액수 확인 및 추가적인 주의가 필요합니다. 주택도시보증공사 관련 임차권은 말소 예정입니다.

* 특별매각조건으로 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 부가되어 있어, 이는 잠재적 리스크를 완화할 수 있는 요인입니다.

* 다만, 내부 조사가 불가하여 물건의 정확한 상태 파악에 제한이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 개발 가능성: 영등포 지역은 지속적인 개발 호재가 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 반영 감정가: 최근 실거래가 수준에 준하는 감정가로, 시세 대비 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 311,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 6월): 327,000,000원 (동일 건물, 유사 면적)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 오 보증금 0원, 주택도시보증공사 임차권 말소 예정)

* 현 시세 및 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면 감정가 및 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 오 의 실제 보증금 미확인, 내부 조사 불가 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.