나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52388 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-160 성우스타팰리스 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역(지하철 5호선)" 북측 인근에 위치하는 성우스타팰리스 제4층 제404호로서, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “강동역(지하철 5호선)”이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상11층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일자: 2017-05-16) 외 벽: 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기준시점 현재 ‘오피스텔’로 이용중임. (세부사항은 후첨 ‘건물이용 및 임대개황도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 남동측 하향 완경사의 2필지 일단의 정방형의 토지로서, '업무시설,도시형생활주택[성우스타패리스]' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임. ■일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52388 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 167-160 성우스타팰리스 4층404호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

268,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

토지지분: 11.76㎡ (약 3.56평)

건물면적: 38.86㎡ (약 11.76평)

건물지분: 38.86㎡ (약 11.76평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

윤

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역(지하철 5호선)" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 남동측으로 완경사를 이루는 정방형 토지이며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (대상: 아파트, 외국인 등).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류(채권금액: 2,790,157,945원)입니다. 이보다 먼저 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권 (채권자: 윤원민, 보증금: 230,000,000원)은 등기부상 말소 기준 권리보다 후순위이나, "말소: 인수"로 기재되어 있으며 물건명세서 상에서도 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 230,000,000원 전액 배당 여부 확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤원민

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-24

* 확정일자: 2023-06-30

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수' 권리로 분류되어 있습니다.

3.4. 기타 채권

등기부상 다수의 근저당 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건이 소재한 지역은 업무시설, 오피스텔, 주거시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

강동역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설 및 교통 인프라가 구축되어 있어 상업 활동 및 거주 측면에서 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 5호선 강동역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 및 경기 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주거 편의시설

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 정보 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤원민 씨의 보증금 230,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 물건의 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 전 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계

다수의 금융기관 및 개인의 채권이 설정되어 있어 권리분석이 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 확인으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 임차권 인수는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 성우스타팰리스 오피스텔로, 지하철 5호선 강동역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주변 상업 및 주거 환경이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있고, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

강동역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 안정적인 임대 수요 확보 및 시세 상승 가능성이 높습니다.

8.2. 강동구 개발 잠재력

강동구는 지속적인 도시 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 비교적 신축 건물의 장점

2017년 사용 승인된 건물로, 내부 설비 및 건물 상태가 양호하여 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 사례

본건과 동일한 건물(성우스타팰리스) 내 3층 오피스텔(면적 41.88㎡)이 2026년 5월 9일에 260,000,000원에 거래되었습니다.

9.2. 면적 비교

본건 건물 면적은 38.86㎡ (약 11.76평)이며, 최근 매매 사례의 면적은 41.88㎡ (약 12.67평)으로 유사한 규모입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가는 268,000,000원이며, 최근 매매 사례가는 260,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 인수 여부입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면, 최근 매매 사례가(260,000,000원)와 감정가(268,000,000원)를 참고하여, 현 시세 및 경쟁 상황을 고려한 보수적인 입찰가로 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 검토할 수 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금 일부를 인수해야 한다면, 인수 금액만큼 입찰가를 낮추어 산정해야 합니다. 예를 들어, 50,000,000원을 인수해야 한다면, 실제 투입 가능 금액은 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준이 될 것입니다.

종합적으로, 임차인의 배당 여부 확인 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 현 시세 및 임차인 보증금 인수 금액을 고려할 때, 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위를 예상하며, 임차인과의 소통 및 배당 결과 확인 후 최종 입찰가격을 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.