나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52193 [1] 서울특별시 마포구 마포동 136-1 한신오피스텔 지하1층126호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 마포동 소재 "서울경찰청 금융범죄수사대" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 마포역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브위몰탈하드너 지상18층 및 지하4층건내 지하1층 126호로서, (사용승인일: 1987.10.17) 외벽: 복합판넬마감 등, 내벽: 페인팅마감 등임.

이용상태

본건 공부상 용도는 판매시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 각 방면으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2003-10-29)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 정비구역(2021-12-30)(마포로1구역 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환 경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52193 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 마포동 136-1 한신오피스텔 지하1층126호

용도: 판매시설

감정가: 103,000,000원

토지면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

토지지분: 8.3㎡ (약 2.51평)

건물면적: 33.80㎡ (약 10.21평)

건물지분: 33.8㎡ (약 10.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한신오피스텔관리단

특이사항: 재개발구역 (사업 완료)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 마포동 소재 "서울경찰청 금융범죄수사대" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 공원 등이 혼재하고 있어 지역적으로 다양한 기능을 갖춘 곳입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 5호선 마포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 출퇴근 및 외부 활동에 유리한 조건입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 광로, 소로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역(마포로1구역 도시정비형 재개발구역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 마포로1구역 도시정비형 재개발구역으로 지정된 이력이 있습니다.

1.1. 4. 주변 시설

* 서울경찰청 금융범죄수사대 인접.

* 마포역 (지하철 5호선) 도보 접근 가능.

* 다수의 버스 노선 운행.

* 주변 상업시설 및 업무시설 밀집.

* 마포아트센터, 마포구청 등 공공시설 근거리.

* 한강공원 접근성 양호.

1.2. 권리분석

본 건은 서울서부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(1990-03-23, 2011-12-01) 후, 채권자 한신오피스텔관리단에 의해 강제경매 개시결정(2025-11-20)이 이루어졌습니다. 이 강제경매 개시 결정이 말소기준권리가 됩니다. 또한, 김영덕 씨의 가처분 결정(2025-12-18)도 등기부에 기재되어 있으나, 이 또한 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 마포동 일대는 전통적으로 업무 및 상업 기능이 발달한 지역입니다. 인근에 마포역이 있어 유동인구 확보가 용이하며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히, 서울경찰청 금융범죄수사대 등 공공기관이 인근에 위치하여 배후 수요가 안정적일 수 있습니다. 마포역 주변은 오피스 밀집 지역과 주거 지역이 혼합되어 있어 안정적인 수요를 갖춘 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 마포역 (5호선) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 식당, 카페, 은행, 관공서(마포구청 등)가 위치합니다. 대형마트나 병원 등은 마포구청역 방면으로 이동 시 이용 가능합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하나, 본 건의 경우 학군과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 환경: 한강공원 접근성이 좋아 여가 활동에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역 정보: 본 건은 과거 재개발구역으로 지정된 이력이 있으나, '마포로1구역 도시정비형 재개발구역'으로 1979년 최초 지정 후 1987년 사용승인이 완료되어 현재 사업이 완료된 지역이라고 명시되어 있습니다. 이는 사업 진행으로 인한 추가 부담이나 지연 가능성은 낮음을 시사합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간). 이는 향후 매각 시 잠재적 매수자 범위를 제한할 수 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마포역 초역세권에 위치한 판매시설로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 재개발 사업이 완료된 지역이라는 점은 안정적인 건물 상태를 기대하게 하며, 주변 상업 및 업무시설과의 연계성이 좋습니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마포역 역세권: 탁월한 교통 접근성과 뛰어난 배후 수요를 갖춘 입지입니다.

* 완료된 재개발 사업: 사업 완료로 인한 불확실성 해소 및 지역 가치 상승 기대.

* 다양한 용도 혼재: 업무, 근린생활시설 등 복합적인 상권으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 매각 사례, 현재 시장 동향, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정평가액 103,000,000원을 기준으로 하되, 상기 분석 내용과 시장 상황을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.