나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52372 [1] 서울특별시 광진구 군자동 464-4 홀가하우스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 지하철 '군자역' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 '군자역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2016.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층, 지상 8층 건물 중 4층 403호로, 외벽: 석재타일붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 주차장(자주식, 기계식), 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형의 평지로, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 광진구 군자동 464-4번지에 위치한 홀가하우스 4층 403호 도시형생활주택입니다.

본 건은 서울동부지방법원 2025타경52372 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 350,000,000원입니다.

토지 면적은 14.03㎡ (약 4.24평)이며, 건물 면적은 25.00㎡ (약 7.56평)으로 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 본 건물은 2016년 11월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 군자동에 소재하며, 지하철 5호선 및 7호선 환승역인 '군자역'에서 서측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

등기부상 임차인 현황 및 집합건물 등기부 요약에 따르면, 임현주 씨와 주택도시보증공사(이정현)가 임차인으로 등재되어 있으며, 각각 2020년 03월 13일 전입(사업일자) 및 2020년 02월 07일 확정일자를 받았습니다.

그러나 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

등기부상 '주택임차권' (을1)은 임현주 씨 명의로 350,000,000원이며, 말소 예정입니다.

물건 명세서 비고란에 따르면, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이를 종합할 때, 본 건 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 군자동 지역은 지하철 군자역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다.

주거지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 지도상으로 볼 때, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 비록 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 확약서가 제출되었으나, HUG와의 최종 인수 조건 변경 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 보증금 전액 변제가 이루어지지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용은 긍정적이나, 세부적인 절차 및 최종 확정 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지에는 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 외국인 대상 아파트), 건축선 등의 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용 계획 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군자역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지적 강점이 뚜렷합니다.

감정가는 3억 5천만원으로 책정되었으나, 권리관계 분석 결과 임차인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

HUG와의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 임차인 관련 문제는 정리될 가능성이 높지만, 최종적인 HUG와의 협의 내용 및 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상의 각종 제한 사항은 향후 증개축 등 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

군자역이라는 더블 역세권 입지로 인한 높은 환금성과 시세 상승 잠재력.

25. 00㎡(약 7.56평)의 소형 면적으로 1~2인 가구의 안정적인 임대 수요 기대.

권리관계가 명확하게 정리될 경우, 비교적 안전하게 투자가능한 물건.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 JSON 정보의 'dealAmount' (5천만원~6천만원대)는 본건의 전용면적(25㎡) 및 감정가(3억 5천만원)와 비교할 때, 실제 매매가를 반영한다고 보기 어렵습니다. 해당 금액은 보증금 또는 다른 용도로 해석될 가능성이 높으며, 본 시세 분석에 신뢰도를 높이기 어려운 데이터입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 350,000,000원을 기준으로, 낙찰자가 인수할 추가적인 보증금이나 복잡한 권리관계가 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

군자역 역세권 신축급(2016년식) 도시형생활주택의 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

잠정적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 90%~100% 수준으로, 약 315,000,000원 ~ 350,000,000원을 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 실제 실거래가 및 호가 데이터, 물건의 내부 상태 등을 추가적으로 조사하여 시세 수준을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.