나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52250 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 1-64 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "신연중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콩크리트구조 스라브지붕 4층건 내 3층 302호로서, 외 벽: 석재 및 적벽돌조 치장쌓기 마감 등. 창 호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측으로 완경사인 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(사도)(접합),가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>,대 공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 (2012-08-09)<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구 역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52250 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 1-64 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

건물면적: 64.02㎡ (약 19.37평)

1.3. 건물 상세정보

건축년도: 1991년 (사용승인 1992.07.14)

층수: 4층 건물 중 3층 302호

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

외벽: 석재 및 적벽돌조 치장쌓기 마감 등

창호: 새시창호

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "신연중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

기타 제한사항으로는 사도, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.; 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2021.07.12.)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (안병웅)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2021-02-16

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

3.4. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 280,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 기타 권리관계

등기부채권 총액: 308,561,689원 (총 채무액이 감정가를 초과하나, HUG 임차권이 말소 예정으로 낙찰자 인수사항은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 연희동 상권 특징

연희동은 연남동, 홍대 상권과 인접해 있으면서도 자신만의 고즈넉하고 한적한 분위기를 유지하고 있습니다.

과거 고급 주택가 이미지가 강했으나, 최근에는 젊은 창업가들이 단독주택을 개조한 카페, 공방, 식당 등을 열면서 감각적인 로컬 상권으로 변화하고 있습니다.

홍대/연남동 대비 상대적으로 저렴한 임대료와 복잡하지 않은 분위기가 강점으로 작용합니다.

주거 인구와 직장인 비율이 고르게 분포되어 있어 상권의 안정성이 높은 편입니다.

사러가 쇼핑센터와 같은 지역의 상징적인 공간이 있으며, 다양한 라이프스타일 샵들이 입점해 있습니다.

4.2. 상권의 성장 및 미래

젠트리피케이션을 경계하며 기존 골목의 스케일과 분위기를 존중하는 방식으로 콘텐츠를 덧입히는 개발이 진행 중입니다.

급격한 상업화보다는 건강한 도시 재생 및 '느린 밀도'를 통한 지속 가능한 상권으로 발전하고 있습니다.

특히 예술, 문화, 라이프스타일 관련 분야의 창업이 활발하여 젊은 층에게 매력적인 지역으로 평가받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 신연중학교가 소재하며, 인근 지역에 다양한 교육기관이 분포되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주택가 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 공공시설 및 녹지

궁동근린공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 인접성

현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나 이는 규제 지역에 해당하며 인근 시설을 의미하는 것은 아닙니다.

6.2. 건축물 노후도

본건 건물은 1991년 건축되어 약 35년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용적률 및 건폐율에 대한 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 299,000,000원 대비 시세가 비교적 저평가된 것으로 판단됩니다.

건물 자체는 연식이 있으나, HUG(주택도시보증공사) 관련 권리관계가 명확히 정리되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

연희동은 홍대, 연남동과 인접하면서도 차별화된 감성적인 로컬 상권으로 발전하고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 주거 환경 또한 무난합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 2.8억 원 상당의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않는 조건이므로 실질적인 초기 투자 비용이 절감됩니다.

* 연희동 로컬 상권 성장 가능성: 젊은 층을 중심으로 감각적인 상권으로 변화하며 주목받고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 감정가 대비 시세 저평가 가능성: 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮을 수 있습니다.

* 주거지로서의 안정성: 주택지대 내 위치하며, 공원 등 녹지 공간 접근성이 좋아 주거 환경이 쾌적합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 건물 연식 및 면적을 가진 물건들의 평당 거래가는 약 1,700만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다. (JSON 데이터 기반 분석)

본건의 전용면적은 약 19.37평이므로, 시세는 약 32,900만원 ~ 38,700만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 29,900만원은 이러한 시세 대비 낮은 편입니다.

HUG 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하면, 공격적인 입찰도 가능하나 보수적인 접근을 권장합니다.

시세 대비 낮은 감정가와 HUG 조건의 명확성을 감안하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 299,000,000원의 90% 수준: 약 269,100,000원

* 감정가 299,000,000원의 100% 수준: 약 299,000,000원

현장 조사 및 추가 시세 확인 후, 경쟁 물건 상황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 299,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.