나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13297 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-44 우영빌라 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층건내 제지층 제비01호로서, 외 벽 : 드라이비트 뿜칠 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13297 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-44 우영빌라 제지층 제비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 25.93㎡ (약 7.84평)

* 건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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* 권리관계: 본 경매 물건은 권리상 인수 부담이 없는 물건입니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2018년 9월 17일 접수, 채권최고액 15,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 264,530,141원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되었으나, 별도 확인이 필요한 사항입니다. 현재까지 제시된 정보로는 낙찰자가 인수할 유의미한 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울주택도시공사

* 보증금: 87,000,000원

* 전입일자: 2018년 6월 7일

* 확정일자: 2018년 5월 11일

* 배당신고일자: 2024년 6월 24일

* 대항력: 없음

* 특별매각조건: 본 물건의 매각은 임차인(서울주택도시공사)이 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이에 따라 임차인의 보증금 87,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

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* 주변 시세:

* 최근 매매 사례(2026년 7월) 중 2019년에 건축된 전용면적 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,760,000원 수준입니다.

* 2002년에 건축된 전용면적 37.56㎡(약 11.36평) 물건은 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 14,080,000원 수준입니다.

* 1986년에 건축된 전용면적 37.44㎡(약 11.33평) 물건은 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 13,240,000원 수준입니다.

* 분석:

* 본건(지하1층, 전용면적 58.80㎡, 2001년 건축)의 감정가 120,000,000원은 최근 거래된 시세(평당 약 1300만~3500만원) 대비 낮은 수준입니다.

* 특히, 2002년식 11평대 물건이 150,000,000원 이상에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 신축 건물의 경우 가격이 높게 형성되었으나, 본건은 건축 연도가 2001년이고 지하층이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

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* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 지하 1층에 위치합니다.

* 내부 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 정확한 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 세장형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 조건: 임차인(서울주택도시공사)은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 보증금 87,000,000원은 인수되지 않고 임차권은 말소됩니다. 이는 낙찰자에게는 긍정적인 요인이지만, 추후 임차인과의 관계 설정이나 법적 절차가 필요한 경우 변수로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 제한 사항들은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 반경 1km 이내에 대규모 쓰레기 처리장, 화장터 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 지역이므로 항공기 소음 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 전혀 문제가 없는 상태입니다. 특히 대항력 없는 임차인이 존재하고, 매각 조건으로 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮은 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 건축 연도가 2001년이고 지하층이라는 점은 고려해야 하지만, 입지와 면적을 감안할 때 투자 가치가 충분하다고 사료됩니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차 보증금 미인수: 87,000,000원의 임차 보증금을 인수하지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가: 감정가 대비 주변 실거래가가 높아 투자 수익률이 기대됩니다.

* 지역 내 수요: 강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 120,000,000원이며, 전용면적 58.80㎡(약 17.79평) 기준 평당 약 6,740,000원입니다. 최근 인근 유사 물건들의 시세는 평당 약 1,300만원 이상으로 형성되어 있습니다. 2002년식 11평대 물건이 160,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(2001년식, 18평, 지하층)의 적정 가치를 산정할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 감정가 대비 낮은 시세, 그리고 물건의 면적을 고려했을 때, 감정가 이상으로 입찰가를 높여도 충분한 수익성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

보수적인 관점에서 감정가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 135,000,000원 을 목표 입찰가로 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.