나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13416 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울한영대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차랑 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 개봉역, 오류동역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.04.08) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택(방2, 거실 및 주방1, 화장실1)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 편도2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

306-53 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 일반철도(저촉), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선 306-16 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 일반철도(저촉), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제4층 제402호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13416 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다. 토지 면적은 11.00㎡ (약 3.33평)이며, 건물 면적은 26.04㎡ (약 7.88평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 해당 건물은 2019년 4월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 본건은 그중 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, '서울한영대학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역 및 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 편도 2차선, 남측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 채권자는 유O(유 )입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 21일에 접수된 부평세무서장의 압류(갑3)입니다. 가장 주목해야 할 권리는 을구 1번 주택임차권으로, 임차인 유진(유 )이 2024년 7월 5일에 보증금 229,000,000원으로 주택임차권 등기를 하였습니다. 해당 임차인은 2021년 6월 29일 전입신고, 2021년 6월 3일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 물건명세서에 따르면 해당 임차인의 보증금 229,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서, 보증금 전액이 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하며, 서울한영대학교가 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 인근에 지하철 1호선 개봉역과 오류동역이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설도 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2019년 4월 8일에 사용승인된 대우스위트힐 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 방 2개, 거실 및 주방 1개, 화장실 1개로 구성된 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 유진(유 )의 보증금 229,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 배당 금액에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 상당 금액의 보증금 인수가 예상됩니다. 또한, 토지이용계획상 일반철도 저촉, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 외국인 토지거래 허가구역 및 아파트 관련 토지거래 허가구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축(2019년)된 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 현재 감정가 235,000,000원과 임차인의 보증금을 고려할 때, 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 금액이 부동산의 실제 시장 가치를 초과할 가능성이 있어, 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도가 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 지하철 1호선 개봉역과 오류동역을 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

* 서울시 구로구 내 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변에 서울한영대학교가 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 개봉동 일대의 유사 건물(2002년식, 51.48㎡~58.32㎡)의 거래가는 21,000만원에서 25,000만원 수준입니다. 이를 본건 전용면적 26.04㎡(약 7.88평)에 적용하면, 평당 약 110만원~160만원의 시세로 추정됩니다. 이에 따른 본건의 적정 시세는 약 8,700만원에서 12,600만원 범위로 산정됩니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 유진(유 )의 보증금 229,000,000원을 인수해야 하는 점이 매우 중요합니다. 낙찰가는 이 인수 보증금을 포함하여 총 지출액이 될 가능성이 높습니다. 따라서, 본 물건의 실제 가치는 시세 범위(약 8,700만원 ~ 12,600만원)를 훨씬 상회하는 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 235,000,000원보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여, 실질적인 인수 금액이 부동산의 시세 범위 내에서 이루어질 수 있도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (본 물건의 시장 가치에 따라 산정된 추정치이며, 인수 보증금 229,000,000원을 고려하여 최종적인 총 지출 비용과 수익성을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.)

주변에 특별한 혐오시설은 직접적으로 파악되지 않았으나, 토지이용계획상 '일반철도(저촉)' 표시가 있어 철도 소음 및 진동 등의 영향 가능성이 있습니다. 또한, '장애물제한표면구역(진입표면)' 표기는 공항 인근 지역에 해당될 가능성을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.