나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13424 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 151-5 주연하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "주연하우스 " 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치 산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 서측하향 완경사지대에 위치한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 151-5, 151-28 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파 트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13424 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 151-5 주연하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물 준공년도: 2019년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 11일 접수된 대전청과주식회사의 근저당권 (을4)입니다.

인수되는 권리:

2023년 11월 2일 접수된 김영동 임차인의 주택임차권 (을5, 보증금 210,000,000원)이 있습니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자는 2019년 11월 29일, 확정일자는 2019년 11월 14일입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 등기부등본 상 갑구의 가압류, 압류 및 강제경매 개시결정 등기, 을구의 근저당권 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

임차인: 김영동 (김 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 29일

확정일자: 2019년 11월 14일

대항력: 있음

비고: 임차권등기가 되어 있으며, 보증금 인수 여부 확인이 필수적입니다.

총 채권액: 357,624,532원

4. 상권분석

입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

교통 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 신곡초등학교가 인근에 있어 교육 접근성이 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 참여 전 현장 방문을 통해 상세한 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능합니다.

교육: 신곡초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 김영동 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 표기된 경우, 추가적인 임차인이나 특이사항 존재 가능성을 배제할 수 없습니다 (본건의 경우, 김영동 임차인이 명확히 기재되어 있으나, 보증금 전액 배당 가능 여부를 면밀히 살펴보아야 합니다).

토지 이용 제한: 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 활용이나 재산권 행사에 일부 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년 준공의 비교적 신축 다세대주택입니다.

까치산역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 주거 환경도 양호한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 2억 1천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰가는 임차인에게 지급될 금액을 포함하여 실질적인 취득 원가가 산정되어야 합니다.

감정가는 2억 6,500만원이나, 인수 보증금으로 인해 실질적인 투자 비용은 달라집니다.

8. 투자 포인트

2019년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 입지로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 투자 가치를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인 김영동 씨의 보증금 210,000,000원 인수 여부입니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 살펴보면, 2026년 7월 21일에 동일 건물(주연하우스) 4층, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 35,760,000원 수준입니다.

본 물건의 전용면적 25.75㎡(약 7.79평)에 이 평당가를 적용할 경우, 현재 시세는 약 278,500,000원 (25.75㎡ * 35,760,000원/㎡)으로 추정됩니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다고 가정하고, 본 물건의 순수 가치(약 278,500,000원)에서 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 금액, 즉 약 68,500,000원 정도에 낙찰된다면 총 취득 원가는 시장가와 유사하게 됩니다.

그러나 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 추가 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

따라서 이러한 리스크를 충분히 고려하여, 본 건의 감정가 265,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금 210,000,000원을 제외한 금액으로, 70,000,000원에서 100,000,000원 사이 에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 총 취득 원가가 주변 시세를 크게 초과하지 않도록 하기 위함입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.