나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2220 [1] 서울특별시 은평구 응암동 697-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대, 단독 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 750m 지점에 지하철6호선 "증산역", "새절역" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 제지층으로서, 외벽 : 치장타일붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등

이용상태

작업장(가방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비예정구역(정비계획을수립중인지역-건축물의 신축, 토지의 분할 행위제한(자세한 사항은 주거재생과로 문의)), 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

일반건축물대장상 "지하실"로 기재되어 있으며, 현황 작업장(가방 등)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 등기사항전부증명서상 공유지분 형태이나 현황 전체 건물을 공유자가 구분하여 소유하는 구분소유적 공유물건이며, 본건 김연기 지분은 지층을 소유하는 것으로 조사되었으니 참고바람.

물건 비고

일괄매각
지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2220 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 697-1

용도: 근린시설

감정가: 135,000,000원

토지면적: 160.00㎡ (약 48.39평)

토지지분: 26.656㎡ (약 8.06평)

건물면적: 382.92㎡ (약 115.83평)

건물지분: 92.28㎡ (약 27.92평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 6호선 "증산역", "새절역"까지 직선거리 약 750m에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 형상: 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을구 1번 근저당 (2018.03.30.) 권리자 최범기, 채권최고액 190,000,000원입니다. 이보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 290,000,000원

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 37,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2024-01-31, 배당신고일자 2025-12-31, 대항력 없음.

* 권 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 1999-01-14, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2017-02-14, 확정일자 2017-02-14, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 390,000원, 전입일자 2024-03-14, 확정일자 2024-03-18, 배당신고일자 2026-01-20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 2017-12-06, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 오 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 2007-12-05, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 정 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 2024-03-14, 대항력 없음.

* 주식회사엔드위드: 보증금 500,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2024-02-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 2017-04-07, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 최 : 보증금, 차임 미상, 전입일자 2018-09-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상분은 추가 확인 필요)

* 공유자 우선매수신고: 해당 내용이 있으며, 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 현재 건물 이용 상태는 작업장(가방 등)으로 되어 있으나, 일반건축물대장상에는 "지하실"로 기재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 주요 시설: "충암중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 파악할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용 시 지하철역(증산역, 새절역)까지 도보 또는 버스를 이용해야 하는 거리에 있어, 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

* 기타: 응암동은 불광천과 백련산 인접으로 자연환경이 양호한 편이며, 산책 코스 등이 잘 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 소유권 행사나 활용에 있어 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 후 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 권 , 박 , 오 , 최 등 복수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부는 보증금 및 차임이 미상으로 조사되었습니다. 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 정확한 금액 확인이 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 물건 취득 시 관할 구청의 토지거래허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 구분소유적 공유물건: 등기부상 지분 형태이나, 현황은 공유자별 구분 소유하는 형태로 보이며, 본건은 '지층'에 해당합니다.

* 건축물 현황: 일반건축물대장상 '지하실'로 기재되어 있으나, 현황은 작업장으로 이용 중으로 공부와의 차이가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 공유자 우선매수 신고, 토지거래허가구역이라는 특이사항이 있어 권리관계 및 계약 과정에서 철저한 확인이 필요합니다.

특히, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 존재는 본건의 주요 위험 요소이며, 이에 대한 정확한 파악과 대응 전략 수립이 필수적입니다.

지분 매각의 특성상 공유물 분할이나 지분 매각 관련 법적 절차 및 공유자와의 원만한 협의가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서울 은평구라는 입지적 장점.

* 감정가 대비 인수 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있음 (단, 추후 임차인 관련 리스크는 별도 고려).

* 상업 및 주거 혼재 지역으로 향후 개발 가능성 또는 업종 전환 가능성 탐색 가능.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 135,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 기준: 감정가 (135,000,000원)

(참고: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상분, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 토지거래허가 등 제반 사항을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.